如何认定借名买房关系

播放 59次      发布日期：2017-08-22       来源：未知

---

　　1989年10月8日，桑某与海淀区房管局签订了一份房屋租赁合同，约定桑某承租坐落于海淀区某地408号的房屋，桑某为该承租公房的承租人。

　　1991年8月，桑某到外地工作搬离了408号房屋，并将房屋交给戴某管理，后戴某将408号房屋交给孙某居住，此后也是由孙某向海淀区房管局交纳房租。

　　1998年的时候，海淀区进行房改，桑某与海淀区房管局签订了公有住宅楼房出售合同，戴某代桑某在合同上签字，戴某作为经办人也在合同上进行了签字，合同约定：海淀区房管局将408号房屋按照房改政策出售给桑某，桑某购买的公有住宅所有权受法律的保护，住用满五年后可按房改政策规定进行出售，在同等条件下，海淀区房管局有优先购买权，桑某若不满五年擅自出售、出租后变相出售、出租的由海淀区房管局没收其全部非法所得。

　　1999年5月22日408号房屋的产权证办下来了，登记在桑某的名下，但是408号房屋的出售合同、房产证原件、各项交费票据的原件均由孙某保管，孙某称是其交纳了408号房屋房改所需要的全部费用，408号房屋是其借用桑某的名义购买的，当时桑某不在北京，孙某通过戴某找到了桑某，希望借名购买该套房屋。

　　桑某认可票据的真实性，但是声称房改全部费用由其个人交纳，因当时自己不在北京，故把钱款给了戴某，至于房改全部手续为何到了孙某手中不得而知，而现在戴某已经去世。该房屋自1998年房改后一直由孙某居住并一直由孙某交纳着供暖费。现在，戴某主张自己是408号房屋的所有权人，要求孙某腾房;孙某主张与戴某之间存在借名买房的关系，现在房子已经可以进行上市交易了，戴某应配合自己进行408号房屋的权属转移登记。

　　【法院判决】

　　法院最终认可了孙某的诉讼主张，判令戴某配合孙某进行408号房屋的权属转移登记。

　　【律师解读】

　　说房网靳双权律师表示，借名买房是指借名人以被借名人的名义购买房屋，房屋登记在被借名人名下，房子由借名人实际居住、使用、所有。司法实践中，借名买房关系的成立，一般情况下需要满足四个条件：一、购房款由借名人出资;二、房屋一直由借名人占有、使用;三、购房的原始票据及房屋的产权证书由借名人保管;四、对于借名买房一事能够做出合理解释。在本案中，自1998年房改后，408号房屋一直由孙某居住使用，购房的原始票据以及房屋的产权证书也由孙某进行保管，且购房的原始合同也是由孙某进行保管，考虑到桑某与孙某并未交往，但孙某在408号房屋中已居住使用20余年桑某一直未提出异议，再结合孙某所提交的一系列证据，可以形成一个比较完整的证据链条证明桑某与孙某之间存在借名买房关系。桑某虽然主张由戴某代其进行购房，不知道为何购房票据在孙某手中。但是其没有提供具有说服力的证据予以证明，而且桑某的说法也不符合社会的常理。根据我国《民事诉讼法》的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有提供证据加以说明的责任。没有证据或是证据不足以证明自己主张的，由负有举证责任的当事人承担由此导致的不利后果。桑某没有提供具有说服力的证据证明自己的主张，自然要承担由此导致的败诉风险。

　　【律师提醒】

　　借名买房存在一定的法律风险，法院在审理案件的过程中对于借名买房的认定，主要由借名人来进行主张，且对借名买房的认定主要依据上文所称的四个要件，故借名人在借名买房的过程中，一定要把相应的原始票据保管好，有效应对未来可能会出现的法律风险。







上一篇：一房二卖，买家应该怎么办
下一篇：如何避免房屋拆迁纠纷