一房二卖，买家应该怎么办

播放 116次      发布日期：2017-08-22       来源：未知

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　　二手房交易中经常会发生一房二卖的情况，所谓一房二卖是指卖房人先后或同时与他人签订两份买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买房人，又称房屋的二重买卖。

　　一、多份买卖合同的效力问题。

　　《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。

　　所以一般情况下，案涉的多份房屋买卖合同应当都是有效的。

　　但是特殊情况下，第二份买卖合同也有可能被认定为无效合同，法律依据如下：

　　根据《合同法》第五十二条的规定，如果合同双方恶意串通签订买卖合同，损害第三人利益的，应当认定为合同无效。此种情形通常是指卖方在和第一手买方签订买卖合同之后，为了攫取房屋升值的利润恶意与他人再次签订买卖合同，且第二手买方无法举证证明自己尽到善意审查的情况下，应当认定为合同无效。

　　《商品房买卖合同解释》第十条规定：买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。

　　二、房屋归属问题

　　首先要更正一点，并不是事先订立合同的人，便可以主张房子归自己所有，具体还要分以下情况：

　　第一种情况：买房人中的一方已办理过户

　　根据《物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力。也就是说，不管你是先订立房屋买卖合同的人，还是后订立买卖合同的人，只要一方已经办理了过户，房子便归其所有，当然如果你方能够证明后手交易人存在恶意串通情形时，才可以主张合同无效，进而要求卖方配合过户。

　　第二种情况：买房人均未办理过户且未交房

　　按照《物权法》规定，当事人签订房屋买卖或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。所以，如果当事人都还没有办理房屋过户登记手续，且房屋也未交付，房屋所有权便归已经网签的一方所有。

　　第三种情况：买房人均未办理过户及网签手续

　　根据《解释》的规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。所以，如果当事人都没有办理过户手续和网签手续，那么房屋便归先行实际占有房屋的人所有。

　　第四种情况：买房人均未办理过户及网签手续且未交房

　　如果当事人都没有办理过户手续和网签手续，而且房屋也还没有交付，那么房子便归优先签了合同的。

　　法律依据：第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要中明确指出审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，应当按照以下顺序优先履行。

　　一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。

　　对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。








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