农村房屋买卖能否过户
播放 83次 发布日期：2017-08-17 来源：未知
农村房屋产权不能过户更名，如果保护购买人的利益，可以通过法院确认合同的效力。
农村房屋买卖合同的效力问题一直困扰着中国农村改革的进程，上海地区对该问题的把握也在不断放宽，现在法院对该类房屋的买卖问题主要考虑合同履行情况、现在居住情况、合同签订时有无村委会认证及律师见证、购买的时间节点、买卖合同内容是否规范、遇到拆迁如何处理等等。
购买农村宅基地房屋最担心的就是房屋遇到拆迁该怎么处理,农村房屋不能办理产权变更登记，动迁组应该和谁签订拆迁协议，通过法院确认双方买卖事实，动迁组根据法院确认的事实与购买方签订动迁协议，谁应该作为拆迁安置的对象，拆迁时主要考虑实际居住、土地使用证原件、买卖合同是否规范、相关委托手续是否齐全等等
案例：
因妻子病危，加上对法律的无知，农民李先生将获得的建房宅基地以23.5万元的价格转让给了居民陈先生。陈先生出资建房后一起居住至今。由于房价的持续高涨，李先生心生后悔，以宅基地买卖严重违反国家相关的法律法规，且损害了国家利益为由，将陈先生告上法庭，要求判决确认签订的转让协议无效。日前，闵行区法院作出《房屋住宅地基转让协议》无效，李先生返还钱款23.5万元并赔偿83.73万元。陈先生1家搬离涉案房屋并交付给李先生的一审判决。
方知违法要求改正
2001年10月，农民李先生家因拆迁获移地建房资格，其建筑面积为224.16平方米私有房屋移地至银莲花苑建造房屋。由于妻子病危急需化钱救治，经生产队长介绍，于同年12月将新址宅基地以23.5万元的价格转让给了陈先生。转让协议签订后，双方银货两讫。于是，陈先生出资在该宅基地上建造了楼房一幢，并入住使用至今。随着房价的快速飞涨，时至今日，这套房屋的市场价已经了几番。于是，李先生以当时宅基地的转让违反有关规定为由，将陈先生诉至法院，要求判决确认签订的转让协议无效。李先生诉称，当时，因妻子身患白血病，急需用钱治疗，加之法律意识淡薄，故把动迁获得的宅基地卖给了陈先生，现在才得知这是严重的违反了国家相关的法律法规的行为，损害了国家利益，故认为，宅基地属集体所有土地，双方无权买卖。
房屋价值产生分歧
陈先生一家认为，双方转让的宅基地是动迁补偿宅基地，取得了国有土地使用权权证，不再是集体土地宅基地，是可以转让的。如果认定双方的转让协议无效，要求陈先生赔偿以该房屋目前房价与原市场价3000元每平方米之间的差价，现估算为300万元。
诉讼期间，经李先生申请，上海八达国瑞房地产土地估价有限公司作出评估：“争议房屋建筑物(实测建筑面积245.4平方米)及装修，于2009年11月16日的价格为47.2万元。”由于农村集体土地不能公开转让，故该公司建议采用当地征用集体土地房屋拆迁土地使用权基价标准，判断估价对象宅基地的价值。根据上海市闵行区最新征用集体土地拆迁房屋补偿标准计算的房、地两部分合计总价107.23万元。李先生无异议，陈先生则认为不合理。
卖方承担主要责任
法院认为，《土地管理法》规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，李先生一家是以户为单位拥有争议宅基地使用权的，故是该宅基地权利人。农村宅基地使用权是集体经济组织无偿提供给本集体经济组织成员享有的，具有身份属性，陈先生不属于争议宅基地所在集体经济组织成员，且其另有住房，双方转让宅基地未经县级以上人民政府批准，事后也没有办理相关更名手续，故双方间转让宅基地使用权的协议应为无效。协议无效，双方都有一定过错，但主要在李先生一方。协议无效后，双方应当各自返还财产，并根据过错大小承担赔偿责任。李先生一家应当返还收取的宅基地款，陈先生一家应当返还宅基地。陈先生在宅基地上建造的房屋，因无法搬动，应当折价给李先生，具体价格参照评估价确定。考虑到农村宅基地使用权虽不能公开转让，但在拆迁时存在一定价值，且目前价值高于原价值，该差额即为陈先生的损失，李先生应予赔偿。据此，法院作出上述判决。
案例二：
原审法院经审理查明，1998年4月6日，A和B签订卖房协议一份，约定A将其位于联民村东毛组的三间平房作价人民币(以下币种均为人民币)12,500元卖给B。双方约定自B付清全部款项后，房屋的产权和土地的使用权全部归属B所有;B自行办理房屋、土地证过户变更手续，A予以配合等。当日，B付清了购房款12,500元。此后，B即管理使用该房屋。2011年1月，A起诉至法院，要求确认双方签订的卖房协议无效;要求B从系争房屋中迁出，将系争房屋返还A。
原审中，B辩称，双方签订的卖房协议是双方一致意见，且该卖房协议经过了村委会的见证和认可，不同意A的诉讼请求。
原审法院另查，B户籍地在安徽。
原审法院审理中，B提供了双方于1998年4月6日签订的卖房协议一份，该卖房协议内容与A提供的卖房协议一致，但在落款处的鉴证人一栏中盖有村委会的公章。B表示村委会知道并参与了双方的买卖事宜，其希望村委会对此予以确认，故在事后到村里补盖了公章;A表示签约时未盖章，B所谓的事后补盖之事A不清楚，也无法确认章的真伪。
原审法院认为，A与B签订的买卖协议是双方当事人买卖意思真实表示，鉴于双方的买卖行为在国家禁止性规定出台前已经发生并已实际履行，B也已付清房款，并实际管理使用系争房屋长达十余年，可维持居住使用现状。原审法院据此判决：驳回A的全部诉讼请求。
判决后，上诉人A不服提起上诉，坚持认为双方签订的协议无效，同时还认为，由于系争房屋原立基人口中不仅有A，还有其他人，故该房屋应属多人共有，原审法院应将共有人加入到诉讼中。据此，其要求改判支持其在原审中的诉请。
本院认为，根据本案查明事实，A将涉讼房屋出卖给B虽然出于双方真实意思表示，但B并非系争房屋座落的集体经济组织成员，其户籍在安徽省，不符合使用本地宅基地住房的条件.至于A就原审法院审理程序所提异议，由于A系立基人口，亦是签订合同的一方当事人，故其有权就双方争议提出诉请，原审法院仅将其列为原告，并无不妥，原审法院审理程序也无不当。综上，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
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