顶名买的房，房子所有权归实际出资人还是房屋登记人
播放 119次 发布日期：2017-08-07 来源：未知
顶名买房是指实际出资人利用他人具有优惠性质的购房资格并借用他人名义购买房屋的行为，在双方内部存在一个转让购房资格的权利转让合同，该合同在不违反法律和行政法规的强制性规定的情况下并非无效，故房屋的所有权应归实际出资人所有。
【案情】
1998年日照某单位集资建房时，罗某与杨某均系该单位职工。罗某于1998年5月11日向其单位交纳购房款61000元后，因想在别处买房，欲将该房出售，但为了不影响日后单位分房，便找到不欲购房的同事杨某，与其协商以杨某的名义将该房屋卖与温某夫妇。杨某同意后，于2001年6月14日与罗某共同到单位变换了罗某于1998年交61000元的购房款单据，将交款人写为杨某的名字，并在单据下方注明罗某(代)。2001年6月16日，温某夫妇与罗某、杨某签订《房屋买卖移交协议书》一份，约定卖方为杨某，买方为温某夫妇，罗某作为证明人签字。后温某夫妇将购房款及相关配套设施费用等共计93000元通过杨某一次性交给罗某，罗某将房屋钥匙交给温某夫妇，杨某书写了欠温某夫妇房产证的欠条以及收到购房款93000元的收条各一份，并向温某夫妇提供了杨某和罗某的身份证复印件。2001年9月21日该房屋办理了登记所有权人系杨某的所有权证书，该证书由罗某交付温某夫妇持有。
2003年杨某办理待岗手续到深圳工作，之后未申请过购房。温某夫妇因办理产权过户登记手续问题与罗某及杨某发生纠纷，将其诉至法院要求二人协助过户。杨某认可其当初未购房,亦未向单位交纳建房集资，但主张罗某系盗用杨某名义购买涉案房屋，杨某对上述事实均不知情。
【裁判】
人民法院经审理认为，涉案房屋虽登记在杨某名下，但该房屋实际系由罗某出资参与单位集资建房所取得，杨某亦认可其并未购买该房屋，故涉案房屋实际所有权人系罗某而非杨某。罗某享有对涉案房屋的处分权，其与温某夫妇之间的房屋买卖协议系双方真实意思表示，不违反法律规定，依法成立且生效，双方均应当本着诚实信用的原则，全面履行自己的义务。杨某辩称系罗某盗用其名义购买，未提供充分证据证明，不予采信，杨某和罗某共同到单位办理变更手续，应视为杨某放弃了此次单位集资购房的购房权。对温某夫妇要求罗某和杨某协助办理过户义务的主张，予以支持。
杨某不服一审判决，向日照市中级人民法院提起上诉。
二审法院经审理认为，首先，涉案房屋的房屋产权证书登记在杨某名下，但根据《中华人民共和国物权法》第十七条的规定，不动产权权属证书是不动产登记簿的外在表现形式，并不具有代表不动产物权的功能，在异议方提出异议并提出反证足以推翻权属证书上记载的内容时，法院应当直接根据反证认定争议财产的物权归属。其次，根据审理查明的事实，涉案房屋实际系由罗某出资参与单位集资建房取得，杨某亦认可其并未出资，罗某顶替杨某名义买房，系经过单位同意并由两人一同到单位办理的相关手续，杨某主张系罗某盗用其名义购买未提供证据证明且与事实不符，不应予以支持。杨某将购房资格转让给罗某不违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效。
二审法院判决：驳回上诉，维持原判。
【评析】
顶名买房是指实际出资人利用他人具有优惠性质的购房资格并借用他人名义购买房屋的行为，在双方内部存在一个转让购房资格的权利转让合同关系，称之为顶名买房合同。在现实生活中，因顶名买房引发的纠纷呈上升趋势，但在司法实践中尚无统一的顶名买房纠纷法律适用的规定,而此地和彼地、上级和下级法院之间，对相关问题的处理也不尽相同。
一种意见认为，应当严格按照《物权法》中关于不动产权权属证书系权利人享有物权的证明之规定，确认登记的效力，房屋产权归不动产权权属证书上登记的权利人所有。但鉴于不动产权权属证书上登记的权利人并非实际出资人，其应返还实际出资人购房款。
另一种意见认为，不动产权权属证书上登记权利人虽然是名义上的权利人，但双方之间的顶名买房合同，根据最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》第四条规定“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以对方性法规、行政规章为依据”之规定，以及我国现行法律法规并不禁止定向销售的商品房向社会公众出售或者转让购房指标，故该顶名买房合同应为有效合同，故房屋的所有权应归实际出资人所有。
笔者认为：不动产权属证书是登记机关颁发给权利人作为其享有权利的证明。根据《物权法》第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”之规定，不动产权属证书具有证据资格，不具有“绝对”的证明力，在异议方提出异议并提出反证足以推翻权属证书上记载的内容时，法院应当根据实际出资情况认定争议财产的物权归属，故第一种意见显然不妥。
关于顶名买房合同的效力及房屋的所有权归属不能简单适用哪一种裁判标准裁判，而应根据涉及房屋的性质区别对待：
1、如顶名购买的房屋系单位内部具有福利性质的定向销售或团体购买房屋，因其系单位给予其职工的福利，职工对该福利的处分在主观上并无损害第三人利益的故意，不违反法律和行政法规的强制性规定，在双方当事人均系其真实意思表示的情况下，公权力不宜给予过多的限制，对于该顶名买房合同应认定合法有效。如上述案件中，罗某和杨某均系单位职工，在向单位交纳首批集资建房款并与单位签订选房协议书后，即享有购买涉案房屋的合同权利也就是通过所说的购房资格，杨某和罗某通过变更交款人姓名的方式，将该购房资格转让给罗某，并未侵害他人的合法权益，不违反法律、行政法规的强制性规定，该顶名买房合同应为有效合同，房屋的所有权应归实际出资人。如判决房屋的所有权归属未实际出资的登记权利人，不符合购房之初时双方的真实意思表示，亦不符合公平、诚信的法治原则。
2、如顶名购买的房屋涉及经济适用房等房改政策的房屋，因该类房屋是为了保障城市低收入家庭住房困难而具有社会保障性质的房屋，自1991年后，国家先后颁布实施了《城镇经济适用住房建设管理办法》(1994年)、《经济适用住房价格管理办法》(2002年)、《经济适用住房建设和管理意见的通知》(2003年)、《经济适用住房管理办法》(2004年)、《经济适用住房管理办法》(2007年)等多个规范性文件，对经济适用房的供应对象、建设方式、上市交易等进行了规定，如顶名购买该类房屋主观上存在恶意规避的故意，结果上严重扰乱了国家有关部分对经济适用住房的监管秩序，侵犯了,侵犯了城市低收入住房困难家庭平等机会购买和获得房屋权利,同时使国家的有关土地、房产税费流失，对于该类顶名买房合同应以其“恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;以合法形式掩盖非法目的;损害社会公共利益”为依据，认定无效，房屋归属登记所有权人，但登记所有权人应返还实际出资人相应的出资并应根据过错原则赔偿损失。
3、如顶名购买的房屋系属限购、禁购范围的房屋，因限购、禁购措施是党和国家为了维护房地产市场健康有序发展对房地产市场进行的宏观调控措施，对于遏制部分城市房价过快上涨、抑制投资投机性购房需求具有重大意义。如双方当事人均知道或应当知道订立的合同违反调控政策的强制性规定，对于双方之间的顶名买房合同应根据“民事活动必须遵守法律,法律没有规定的,应当遵守国家政策”的规定,以“恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;以合法形式掩盖非法目的;损害社会公共利益”为依据认定无效。房屋所有权归属登记所有权人，并由登记所有权人应返还实际出资人相应的出资及赔偿损失。但鉴于限购、禁购政策调整的阶段性，不排除在国家调控政策重新调整并准许实际购买人取得房屋所有权时认定该种顶名买房合同有效。
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