借名买房纠纷诉讼策略选择的重要性
播放 161次 发布日期：2017-07-31 来源：未知
赵某与钱某系大学同学，双方因共同喜欢户外运动而走到了一起，大学毕业后双方走进了婚姻的殿堂。2015年结婚时，赵某的父亲赵老头买了一套位于朝阳区的房子，但是只是付了房子的首付，房子登记在赵某的名下，希望小两口有一个落脚之地。婚后双方也很甜蜜，但是随着时间的推移，性格的不和导致双方感情的破裂，两人最终还是以离婚收场。离婚时，钱某主张分割登记在赵某名下的一套房子，因该房子是在夫妻关系存续期间购买的。赵某自然不同意，称该房子是其父亲赵老头通过其名义购买的，房子真正的产权人是赵老头，双方就此产生矛盾协商不成，于是诉至法院。
【双方诉讼主张】
赵某主张，房子的首付款是赵老头付的，其与赵老头签订的有《借名买房》协议，约定由赵老头以赵某名义出资购买房子，房子产权由赵老头所有，房子的按揭贷款也是赵老头给的，所以房子应该为赵老头所有。至于赵老头为什么要借名买房，因为买房的时候赵老头年龄大，在银行办按揭贷款的年限短，经济压力过重，所以就以赵某的名义买房、以赵某的名义办银行的按揭贷款。
钱某承认房子的首付款是赵老头给的，但是否认房子的银行按揭贷款是赵老头付的，主张银行的按揭贷款是用夫妻共有财产所支付的。虽然在买房后，赵老头向夫妻两打过很多钱，这些钱的数目已经超过房子的剩余贷款，但是这些钱主要用于夫妻二人的日常消费了,房地产律师靳双权解答自书遗嘱需要哪些法定条件？，至于房子贷款则是用赵某的银行账户还款的。
【法院判决】
诉争房屋属于赵某、钱某共同所有。
法院认为赵老头主张借名买房成立的理由有两个，一是赵某与其之间签有《借名买房协议》;二是购房款全部由赵老头出资。《借名买房协议》签订于赵某与钱某夫妻关系存续期间，但是钱某对此毫不知情，赵某也承认签订协议之事未与钱某协商。不动产系家庭财产中的重要组成部分，夫妻双方对于财产有平等的处理权，赵某在钱某不知情的情况下与赵老头签订借名买房协议，不宜直接作为认定赵某与赵老头之间借名买房事实成立的依据。涉诉房屋购房款由两部分组成，一是首付款，二是银行贷款。钱某与赵某都认可首付款由赵老头支付，但是银行贷款账户一直都在赵某名下，赵老头虽然主张还款来源是其交付给赵某的钱款，但并无直接证据证明房屋贷款是由赵老头偿还的，而且钱某和赵某都承认赵老头给的钱都用作二人消费了，因此，不能仅凭赵老头交付了大量钱款给赵某，就认为房子的贷款也是赵老头出资的，因为没有证据证明赵老头给的钱直接用作了房子的银行贷款了。此外，赵某和赵老头于诉讼中主张，签订借名买房协议，是由于无力承担全部购房款，需要向银行贷款，但因赵老头年龄过高,产权划分依据是什么，贷款年限太短，所以向赵某借名买房，但是赵某又提出证据主张，自己陆续给付的钱款总额已经超过涉案房屋的总价款，这与其陈述的借名买房理由存在矛盾。从房屋的占有适用情况来看，涉诉房屋购买后一直由赵某、钱某居住使用，赵老头没有实际使用涉诉房屋的意图和事实。
【律师解读】
说房网靳双权律师表示，赵某和赵老头在本案中败诉的主要原因在于选择的诉讼策略不对。赵某和老赵头以借名买房的名义主张对该房子的产权并不是一个好的诉讼策略，法院一般在认定当事人之间是否存在借名买房关系从以下四个方面进行判断：一、房屋的出资;二是房屋的占有、使用;三是购房票据及产权证书的持有;四是对于借名购房有无合理解释。若在实践中，房屋由借名人出资，房屋也是一直由借名人占有、使用，购房票据及房子的产权证也是由借名人持有,房地产律师靳双权解答拆迁补偿房屋可否作为遗产继承？，对借名购房也有合理解释的话，法院一般是认定双方之间的借名买房关系的。但是从本案看，赵老头、赵某虽然能证明赵老头出的房子的首付款，但是对于房子的按揭贷款说不清楚;赵老头也没有一直占有、使用房子，房子一直由赵某、钱某当作婚房占有、使用;购房票据及房子的产权证在赵某手中，而不是在赵老头手中;赵某与赵老头对于借名买房的理由解释的没有说服力。综上赵某、赵老头的借名买房主张不被支持也情有可原了。
那么赵某、赵老头通过什么样的诉讼主张才能最大限度的维护自己的合法权益呢?房子的首付款由赵老头给付，赵老头可主张该首付款是女儿赵某的赠与，房子又登记在赵某名下，房子的贷款又是通过赵某的银行客户。所以可以根据《婚姻法司法解释(三)》第七条的规定：婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第18条第3项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。因为婚后还款用的是赵某的账户，可能会被法院认定为用夫妻共同的财产还贷，但是钱某也只是会分得婚后共同支付的款项及相对应的房屋的增值部分。房子的大部分产权还是会由赵某所有。至于婚后赵老头向赵某、钱某所打的款项，可以债权向二人主张，这样才会最大可能的维护赵某、赵老头的合法权益。
赵老头当然还有另外一个诉讼策略，就是对于首付款、后续向赵某、钱某所打的款项全部以债权的形式向二人主张，但是考虑到房子的价值已经飞速上涨，这条诉讼策略当然为下策。
借名买房诉讼策略看着好像可以主张房屋的全部产权，似为上策，但是其中蕴含极大的诉讼风险，得到法院支持的可能性很低，故看似上诉其实为下策。
【律师提醒】
靳律师提醒，法律诉讼是一个非常专业化的工作，遇到房产纠纷时，一定要及时寻求专业的法律意见，不然就可能会面临着败诉的风险。
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