买到了“凶宅”怎么办

播放 99次      发布日期：2017-07-19       来源：未知

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　　小明与小红要结婚买房，看中了某小区的一处二手房。既然是婚房，二人反复找中介公司了解房屋之前的使用情况,房地产律师靳双权解答代书遗嘱需要哪些法定条件？。中介公司始终保证，房主人是男士，现已出国，因急需用钱才着急出手，房屋的朝向、楼层、位置都非常的好，是性价比非常高的房子。看中介公司说得如此肯定，小明与小红也就没再犹豫，决定买下该房。可是，没想到是，入住几个月后，王大妈告诉小红，这房子原来住的一女士不知什么原因，前段时间在房子里上吊自杀了，小两口都非常生气，找来中介公司和卖家进行理论，并要求退房。

　　中介公司及卖房人均不同意退房，无奈，小明和小红起诉到法院。

　　一、什么样的房屋才算是凶宅?

　　关于凶宅，法律上并没有明确的概念和定义。目前占主流的说法是，凶宅是指在一定时期内曾发生过自杀或凶杀等人为因素致人非正常死亡的房屋。

　　从这个定义中可以看出，“凶宅”的成立应当符合以下条件：第一，房屋内有人非正常死亡的事实是客观存在的，并不是人们的主观想象。例如，因历史原因流传的所谓捕风捉影的“鬼屋”就不能简单地认定为“凶宅”。

　　第二,借名买房合同如何追究违约方责任，房屋内有人死亡的事实必须是人为因素的非正常死亡，如果是正常生老病等都不能算作是凶宅。

　　另外，按照目前的主流看法，如果一个房屋内数年前曾发生过人非正常死亡的事实，但已经出租或出卖给他人使用多年，就应该成为了正常的房屋，此时的房屋应当是可以正常出售的。因为所谓的“凶宅”其只是人们心理上的一种恐惧，房屋本身并没有问题，所以虽然房屋内曾发生过非正常死亡的事实，但这一事实也随着时间推移而被人们淡忘，所以这样的房屋再次交易不仅符合民间习俗，也有利于资源的有效利用。

　　二、买到了凶宅是否可以要求退房?

　　如果在买房之前，卖房者没有披露过相关信息，或者买受人早已知晓相关情况，还依然与卖房者签订了购房协议，那这时就不能主张因该房屋属于凶宅而要求退房。

　　反言之，如果卖房者没有向买受人披露，买受人也不知道这些情况，可以要求变更或者撤销此房屋协议，即退房。

　　三、什么是变更或撤销协议?

　　变更和撤销协议是指，合同存在欺诈或显失公平时，当事人可以请求法院或者仲裁机关撤销或变更此协议。

　　关于买到凶宅能不能退房，司法实践中也有不同的观点，比如有观点认为，所谓的凶宅其实是属于封建迷信，只要房屋本身没有问题，不应当就此认定合同无效。

　　也有观点认为，如果卖房人隐瞒了相关事实应当属于违返公序良俗可以认定无效。也就是说可以要求退房。

　　但从目前大多数的法院判决来看,房地产律师靳双权解答代书遗嘱需要哪些法定条件？，通常是这样认定的：根据我们国家几千年的历史文化，和民俗民风，凶宅不应当认为属于是封建迷信，而应当属于一种民间习俗。因为人们购买房屋，并非单纯购买一个由水泥等建筑材料所包围的空间，还期待房屋能够给自己带来舒适、安宁的享受。凶宅的信息虽然不是通过房屋的物理品质反映出来的，但却能够引起人们的负面情绪，足以影响购房人的决定。而且一般来说，买房人买的凶宅大多都是因为卖房人故意隐瞒所导致，这实际上有违买房人的真实意思表示，违背了诚实信用原则，应当可以认定为欺诈，善意的买房人可以请求法院或仲裁机关变更或者撤销此合同，造成损失的还可以要求赔偿。如果合同被撤销，其实就意味着导致退房的结果。

　　四、撤权合同的法律期限

　　依据《合同法》第55条的规定，享有撤销权的当事人自知道或应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。撤销权人如果丧失了这一权利，则合同依法有效。因为撤销权是形成权，撤销权的期间是除斥期间，一旦期满，权利人从根本上失去了这一权利，并且除斥期间还不能中断、中止和延长。

　　但在现实生活中，因为普通人对于除斥期间的不了解，导致丧失撤销权的案例很多。很多买房者因不知情购买了“凶宅”，但在知道“凶宅”这一事实后因种种原因在一年后才向法院起诉，被法院依法驳回起诉。

　　五、丧失撤销权后是否有其他救济途径

　　如果过了除斥期，我们还可以从违约责任的角度要求卖房人承担违约责任。因为合同双方在履行合同时应当确保合同标的物的质量，对其履行的物应当保证符合法定或约定的质量，这就是理论上所谓的物的瑕疵担保责任。如果合同一方当事人所履行的合同标的具有瑕疵，违反了瑕疵担保义务，则应当承担违约责任。

　　在房屋买卖中，卖房者如果提供的房屋是“凶宅”，影响了买房者对房屋的正常使用，就是违反了物的瑕疵担保责任，构成违约，可以追究卖房者的违约责任。

　　比如，如果合同约定有违约金的话，可直接请求支付违约金，或者可以请求出卖人在一定范围内降低房价款。

　　在实务中，一般可以将“凶宅”的价格降20%到50%。如果符合解除合同的条件还可以请求法院解除合同。

　　比如，如果买房人购买房屋是为了结婚、经营等特定用途并于合同订立时已经明确告知卖房人，或虽未明确告知但可推知买房人买房是为了吉庆、喜悦、祥和等特定的目的，而出卖人隐瞒实情交付“凶宅”房屋的违约行为严重损害了买房人对于喜庆意义的期待，使得该房屋的居住效用严重降低，购买房屋的目的无法实现，出卖人的违约行为即构成根本违约，此时法院可判决支持解除房屋买卖合同。








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