“二手房”买卖中买受人面对出卖人毁约应注意的相关问题
播放 192次 发布日期：2017-07-17 来源：未知
2017年3月以来全国一二线城市房价涨幅较大，就连房价一直较为平稳的西安市近几月也呈现房价大幅上涨趋势，房产交易市场异常活跃，而伴随房产交易出现的“二手房”买卖毁约现象也随之增加。本文主要结合案例，就“二手房”买卖中，买受人面对出卖人毁约，提起诉讼时应注意的相关问题作出分析。
案情简介
西安市民潘先生称：2017年3月初，其与房屋出卖方以及房屋中介机构签订了《房屋买卖定金协议》(以下简称《协议》)，《协议》对房屋状况、价款、房款交付的方式及期限、过户时间及双方权利义务、违约责任等内容进行了约定。《协议》签订后当日，潘先生便向房屋出卖方交付了三万元购房定金，随后不久在其办理房屋按揭贷款手续过程中，潘先生便接到出卖方毁约的电话，出卖方以其妻子不同意为由，要求解除协议。然而就在这一个月左右的时间里，同地段同户型的房屋总价已上涨十多万元。面对如此情况，潘先生欲通过司法程序维护其权益。
法律分析
笔者分析后认为，本案主要涉及以下主要问题：一、未经房屋共同共有人同意，出卖人对外签订的“二手房”买卖合同，效力如何认定?二、该《房屋买卖定金协议》的性质应如何认定,借名买房合同如何追究违约方责任?三、出卖人毁约，买受人能否要求继续履行合同?四、买受人放弃要求继续履行合同，主张赔偿损失时损失应如何确定?现笔者就前述问题作以下分析：
一、未经房屋共同共有人同意，出卖人对外签订的“二手房”买卖合同，效力如何认定?
司法实践中，经常会出现房屋共有人以其他共有人擅自处分共有财产为由，主张其他共有人对外签订的“二手房”买卖合同无效的情形，针对该问题，司法实践通常是区分情况进行处理。
1.若房屋登记的所有权人为出卖方一人的，未经房屋共同共有人同意，出卖人对外签订的“二手房”买卖合同应当有效。
公示公信原则是物权法的三大原则之一，其目的是保护交易安全，特别是保护当事人对公示的信赖利益。不动产物权以登记为公示，并经登记发生法律效力。物权登记的公信效力是物权公示制度的法律效果。所为公信效力，是指登记的不动产物权的权利人在法律上推定为真正的权利人。我国《物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。在房地产交易过程中，买受人对房屋出卖人是否有权处分房屋仅负有形式审查义务。如房屋产权只登记在出卖人名下，根据物权公示原则，买受人有理由相信出卖人是唯一的所有权人，有权处分房产。
因此，屋登记的所有权人为出卖方一人的,房屋买卖过程中买方或者卖方反悔怎么处理，房屋登记的所有权人与买受人订立的房屋买卖合同应为有效，其他共有人可向出卖人请求赔偿损失。但是买受人知道或者应当知道房屋为登记权利人与他人共有的，买受人不是善意第三人，在其他共有人不追认登记权利人卖房的情况下，买受人与出卖人共同侵害了其他共有人的利益，应认定双方订立的房屋买卖合同无效。
2.房屋登记权利人为数人的，未经房屋共同共有人同意，出卖人对外签订的“二手房”买卖合同效力如何认定?
根据部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律规定，在其他房屋登记权利人事后对该买卖合同不予追认的情况下，应认定买卖合同无效;但买受人有理由相信出卖人有代理权，根据法律规定，符合《民法通则》中关于表见代理构成要件的，应确认买卖合同有效。
二、该《房屋买卖定金协议》的性质应如何认定?
《深圳市中级人民法院<关于审理二手房买卖合同纠纷案件问题的指导意见>》(以下简称《指导意见》)中明确“买卖双方约定在限期内订立本约的，应认定为二手房买卖预约合同，名为二手房预约买卖合同但具备《城市房地产转让管理规定》第八条主要内容的，应认定为二手房买卖合同。”
根据深圳中院的规定，名为二手房预约买卖合同但具备《城市房地产转让管理规定》第八条主要内容的，应认定为二手房买卖合同。首先，该《协议》中买卖双方未约定在期限内订立本本约合同;其次，买卖双方对其姓名、住所、房屋权属证书名称和编号、房地产座落位置、面积、成交价格及支付方式、房地产交付使用的时间、违约责任等主要内容作出了详细约定，符合《城市房地产转让管理规定》关于房地产转让合同主要内容约定的要求，故该《协议》应视为二手房买卖合同。因此，在分析名为“二手房预约买卖合同”或者“二手房买卖定金协议”时应审查其约定是否具备《城市房地产转让管理规定》第八条主要规定的内容，如具备，则通常应视为二手房买卖合同，不能机械的以合同名称作为判断依据。
三、出卖人单方面终止协议，买受人能否主张要求继续履行合同?
全面履行合同义务是合同履行的一项基本原则，因此，除合同另有约定或出现可单方解除合同的法定情形外，无论是合同签订后的预期违约还是合同履行期届满后的实际违约，如另一方坚决要求继续履行的，除符合《合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事实上不能履行;(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;(三)债权人在合理期限内未要求履行”之规定外，应责令双方继续履行。因此，在出卖人单方面终止协议，买受人可以主张要求对方继续履行合同，在履行义务的同时，另一方还有其他损失的，应当赔偿损失。
四、因出卖人单方面终止协议，导致合同确不能继续履行的，买受人应如何主张权利?
在出卖方单方面违约，导致合同确不能继续履行时，买受人可以主张解除合同，要求赔偿损失。
1.适用定金罚则或要求对方支付违约金。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
2.在定金或违约金不足以弥补损失时，对不足部分仍应赔偿损失,房地产律师靳双权解答代书遗嘱需要哪些法定条件？。
《合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”
因此，在出卖方单方面违约，导致合同确不能继续履行的，违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。预期可得利益损失通常以房屋涨跌损失进行确认，关于如何确定房屋涨跌损，《上海市高级人民法院<关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答>》(以下简称《若干问题解答》)第六条中明确：其中房屋涨跌损失的确定，可参照以下方式：一、双方协商确定的，从其约定;二、双方不能协商确定的：(一)原则上可比照最相类似房屋的市场成交价(首先是同幢相同楼层及房型;其次是相邻幢同楼层及房型;再次是相同区域内房屋)与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失;(二)无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。
故当事人在确定损失时可参照上海高院《若干问题解答》予以确定。在该例中，买受人除要求双倍返还定金外，还可要求对方赔偿其实际损失，主张房屋涨跌差价。
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