房产纠纷诉讼中应注意哪些问题

播放 200次      发布日期：2017-07-07       来源：未知

---

　　买卖房屋过程中，总会出现一些纠纷。所以大家在买卖房屋过程中一定要多加注意。这样才能尽可能地减少房产纠纷问题的发生。那么发生房产纠纷时怎么办?房产纠纷诉讼中应注意哪些问题呢?

　　商品房买卖纠纷中五种情况适用双倍赔偿：

　　1 、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;

　　2 、品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人;

　　3 、订立合同时，出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;

　　4 、订立合同时，出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;

　　5 、订立合同时，出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

　　因为这五种情形导致商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时，买受人除可请求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失外，还可以请求出卖人承担已付购房款一倍的赔偿责任。

　　出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积小于合同约定面积，若误差比超过 3 %，买受人同意继续履行合同的，超过 3 %部分的房价款由出卖人双倍返还给买受人。

　　相关法律：

　　我国《合同法》第 113 条第 2 款规定：“经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。”

　　《消费者权益保护法》第 49 条规定：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。”

　　商品房预售中的六个陷阱：

　　陷阱 1 ：在合同约定的价款外另行约定收取其他费用，如水电贴费、室外管线施工费等。

　　陷阱 2 ：删除了格式合同中按照《商品房销售管理办法》相关规定约定的面积差异处理条款，另行约定为每平方米价格保持不变，房价款总金额按实际面积调整;或只选择面积误差的违约责任，不允许买受人解除合同，可能影响买受人的投资决策,夫妻为购学区房假离婚 未料感情破裂产生纠纷。

　　陷阱 3 ：出卖人逾期交房的违约责任较买受人逾期付款的违约责任低;或逾期交房时间长的违约责任较逾期交房时间短的违约责任低，或仅对买受人逾期付款的违约责任进行约定，对出卖人逾期交房的违约责任不作约定。

　　陷阱 4 ：在房屋交付期限中约定遇停水、停电、雨天等非出卖方原因，交付期限可据实予以延期，可能导致交付时间处于不确定状态。

　　陷阱 5 ：因出卖人原因导致买受人退房时，出卖人承担的责任较轻。

　　陷阱 6 ：在收取产权登记费用的情况下，合同约定出卖人仅负责将有关资料报产权登记机关备案，逃避违约责任的承担。

　　楼房住户能否与开发商约定单独占有楼顶?

　　居住在同一幢建筑物内的业主对该建筑物享有对专有部分房屋的专用权和对共同部分的共有权。专有部分是指业主购买并使用的房屋,借名买房可靠吗;共有部分包括建筑物的基本构造、公共使用部分,借名买房十分危险 切勿借名购房，如框架、房顶、楼梯、走廊、管道等。共有部分所有权归全部业主共有，而非一人一户享有。开发商将楼房售出，楼房的所有权随之转移，其与个别业主签订的许可使用楼房共有部分的合同侵犯了其他业主的权利，应为无效。

　　销售广告能不能成为合同内容 ?

　　最高人民法院《关于审理商品房纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是房地产开发企业就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。解释特别提到，这些说明和允诺即使未载人商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

　　房屋“面积缩水”，可以解除买卖合同吗?

　　最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定：交付使用的房屋建筑面积与合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：面积误差比绝对值超出 3 %，认定为欺诈，买房户请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买房户同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在 3 %以内 ( 含 3 % ) 部分的房价款由买房户按照约定的价格补足，面积误差比超出 3 %部分的房价款由房地产开发商承担，所有权归买房户;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在 3 %以内 ( 含 3 % ) 部分的房价款及利息由房地产开发商返还买房户，面积误差比超过 3 %部分的房价款由房地产开发商双倍返还买房户。

　　开发商恶意违约欺诈怎么办?

　　根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，房地产开发企业订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买房户可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求房地产开发企业承担不超过已付购房款 1 倍的赔偿责任：故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

　　房屋质量出现问题，如何解决?

　　最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定：如果购买的商品房因质量问题严重影响正常居住使用，法院应支持买房户解除房屋买卖合同和赔偿损失的请求。

　　同时，如果交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，房地产开发企业应当承担修复责任;房地产开发企业拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买房户可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由房地产开发企业承担。

　　因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买房户请求解除合同和赔偿损失的，人民法院也应该支持。

　　什么房拿不到产权证?

　　1 、违规联合开发建房：联建各方在开发建设过程中，因种种原因没按规定履行合同，造成纠纷，出现了前期手续不齐问题。而且联建各单位在房屋出售时，对于出现的问题不是采取积极的态度，而是互相推诿，致使购房人虽多方奔走仍解决不了问题。

　　2 、不具备开发和售房资格售房：这些单位多是“某某建房办公室”或“某某建设指挥部”，他们建设和售房往往是短期和临时行为，对房屋产权登记等事宜很少考虑。所以，当房屋售出后这些单位或解散或合并。购房人发现无法领取产权证时，已找不到当初的售房单位，产权登记问题也就很难解决。

　　3 、建设单位无证售房：有些建设单位在建房时，前期手续不齐备，没有取得《商品房销售许可证》就开始售房。房屋竣工后又不能及时将证件补齐，不办理房屋的新建登记，使得购房人无法取得产权证。

　　4 、购房单位无证售房：主要指一些单位为解决职工住房而购买的房屋。这些单位在没有取得产权证的情况下，通过房改将房屋出售给本单位职工，从而导致买房的职工在交款后迟迟拿不到产权证。








上一篇：房产律师收费标准是什么
下一篇：房产纠纷律师是怎么收费的