借名买房有风险 一定要小心

播放 86次      发布日期：2017-07-06       来源：未知

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　　自从限购政策出台后，没有购房资格的人想尽各种办法借名买房。。靳律师说，借名买房有很大的风险，所以大家一定要小心。以免处理不当，造成无法弥补的后果。

　　借用他人名义购房，是当前少数购房人基于限购、限贷等因素而选择的购房方式。在此要声明的是，我们并不赞成这种做法，但实际上，各种“地下”操作一直没有断过，也无法杜绝。

　　“借名买房”，即房屋的实际出资人为事实购房人，被借名人为登记购房人。在很多人看来，这是一种受限人群“曲线购房”的有效方法。但在“借名买房”操作过程中,如何防范二手房交易风险，很多人对其暗藏的风险并没有太多的防范意识，有些借亲友名义购房的，因为面子原因，没有签署任何书面文件，这样，事实购房人与登记购房人之间的风险漏洞，往往让亲友反目，甚至连亲人之间都要闹上公堂。

　　于是又有人提出，亲兄弟明算帐，不能今天为了面子，明天就闹上法庭。要么索性去公证一下就可以了。现实真的可以这么操作么?记者去了趟公证处实地考察。

　　1、公证处：我们不提供这种公证

　　在杭州一家著名的公证处，人头涌动，来往的市民多在做一些各类公证。

　　我们分别以替他人资询和自己想办的名义，向公证处工作人员进行咨询，能否给借名买房的双方提供事实公证?公证处公证人员斩钉截铁地回复：“不提供这种公证!”

　　因为，借名买房的法律效力问题，并不属于公证范畴。

　　随后记者又咨询了资深律师许宇风，据她介绍，多年来，借名买房一直有，通常，实际出资人会与登记购房人签订相应的协议，等同于一种合同，根据购买房屋的特性，又有所区分。

　　如一类是普通的商品房，应当认定为有效。

　　双方当事人自愿签署的借名买房协议，实际出资人可以要求登记购房人将所购房屋过户到自己名下。比如去年北京有个类似的官司，当地法院经审理认为，鉴于事实购房人持有涉案房屋的相关购房合同和购房票据的原件、偿还按揭贷款的付款记录以及长期实际居住使用涉案房屋等情况，法院认定双方之间存在借名购房的合同关系，且因借名一方目前具备在京购房资格，判决被借名一方协助事实购房人办理涉案房屋的过户手续。

　　另一类是购买拆迁房、安置房、经济适用房等特殊房屋，这种直到目前争议还是很大，连不同法院也会有不同的认识。

　　如有的法院认为该类合同为无效合同，理由是双方当事人存在恶意规避法律或国家政策的行为，属于《合同法》中关于违反法律规定或以合法形式掩盖非法目的无效合同情形，其签订合同的标的是买卖某种特定的购房资格，而非房屋本身，应当认定为无效。

　　而有的法院则认为，我国《合同法》明确规定违反国家法律法规强制性规定的合同才属无效，而关于经济适用房上市交易的相关规定不属于法律，亦不属于法规，从维护市场交易秩序的角度出发，该类合同不应判归无效，合同双方如果能够按照规定补缴税收，合同仍应属有效。

　　两种观点均具有一定的合理性，导致法院在裁判此类案件时往往会陷入困境。

　　“借名买房”的双方，首先要认清楚所购房屋的性质，如果是拆迁房、安置房、经济适用房等有政策限制交易条件的房产，建议不要动这方面的脑筋。

　　2、绝对避免风险是不可能的

　　如果是商品房，采用借名买房时，有些销售员或者中介会“热心”指点，借名买房后，大家签个协议,遗嘱继承人先死亡 遗嘱人财产如何处理，就可以放心了。

　　有了一纸协议，真就万事大吉了?

　　答案很明显是否定的。

　　房屋属于不动产，按《物权法》规定以登记为准认定所有权归属，这是硬性的法律规定，在不改变登记产权的情况下，没有什么文件能绝对避免可能发生的风险。

　　据许律师介绍，借名购房可能发生的风险有很多，比如登记产权人反悔要求收回房屋;因登记产权人负债导致房产被查封或执行;登记产权人去世后，其继承人对借名购房不知情或不认可;实际所有人要处置房产时，登记产权人不配合或找不到等等。

　　3、签份协议来降低或减少风险

　　不过，借名买房者经提醒后，都能认同这样的观点――风险有大小、多少之分，签署一份比较完善的协议，至少可以降低或减少风险发生的可能性。如果有一份内容健全的协议，至少能证明双方的真实关系，如果没有，风险就相当大了。

　　杭州一位资深销售员刘先生告诉记者，他之前也经历过上一轮2010年左右的限购限贷，通常“借名购房”的双方都会有协议，但有些借用父母、兄弟、姐妹等亲戚的名义买房，双方只是口头达成了“君子协定”，连一纸协议都省去了。这样的风险其实很大，时隔多年，被借名一方不承认借名购房关系，以租赁、借贷等理由要求收回房产的纠纷就会出现。

　　4、重点在于证明出资关系

　　说到底，就是实际购房人有充分证据，证实借名的购房资金来源都是实际购房人。

　　再举个极端的例子，如因登记产权人的其他债务，法院要查封执行该房产时，如果有充分的证据证明借名购房的事实，实际所有人可以向法院提出执行异议，且有可能被法院认可、接受。如果没有足够的客观证据，仅凭双方口头的说法，显然是很难认定的。

　　借名购房行为较多的出发点，就是为了规避当下相关调控，文章最后，我们再次表明一下态度：不赞成借名购房!大家最好不要趟这浑水!

　　到网上搜一下，各种“借名购房协议”范本，有大量的参照文本模板，我们在此不作任何解读,购买房屋被查封，起诉过户被驳回，针对看到本文之前，已经采取了借名购房的人，在此附上一份律师建议，给大家提个醒――

　　1、不论是甲方还是乙方，购房时如果已婚，因购房资格实际是以家庭单位审核的，且婚姻期间购买通常是夫妻共同财产，最好签署时要求夫妻双方共同签署，避免发生未参与签署的一方以不知情为由，对协议提出异议。如果被借名人是老人，最好要求其子女签署利害关系人知情同意的内容。

　　2、具体购房的各种协议、合同、产证、票据等文件，实际所有人应要求持有原件。

　　3、除协议外，实际购房人还应有充分证据证实购房资金来源。因此，付款行为最好通过银行转账进行，并保留相关凭据。

　　4、为保证房产不被登记所有人擅自处置，或不因其他原因被查封、冻结，在全款购房，不涉及银行抵押的情况下，实际所有人可以要求登记人协助把办理房产抵押登记，更加安全。

　　5、有必要的话，应找专业律师提供帮助。








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