借名买房，房主钱财两失

播放 106次      发布日期：2017-05-03       来源：未知

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　　借名买房现象在生活中时有发生。借名买房，一不小心就会造成“赔了夫人又折兵”的严重后果。所以大家在购房时切勿借名买房，以免造成严重后果。

　　袁女士与方女士是表姐妹，2011年袁女士以方女士名义购买商品房，由方女士与开发商签订买卖合同，袁女士支付了全部房款。房屋交付后由袁女士装修并居住，2014年取得房产证，产权人为方女士。后方女士诉至法院，称房屋是暂借袁女士居住，要求判决袁女士返还房屋。

　　本案为典型的借名买房案件，袁女士为借名人，方女士为出名人。众所周知，借名买房风险巨大。对于借名人而言,说房网，要防止出名人出尔反尔，拒绝返还房屋，或者干脆将房屋转卖他人，也要防止出名人意外死亡或离婚，该房屋可能会因为继承关系或财产分割而被其他人所得，还有，出名人一旦陷入经济纠纷，该房屋可能被法院查封或拍卖。对于出名人而言，如果自己要购房，就不再是首套房屋，可能因政策调控导致不能购买或者购买时所缴纳的首付比例、贷款利率提高，影响自己的利益;如果借名人未及时付款或偿还贷款，可能会影响出名人的个人信用。借名买房，房主“赔了夫人又折兵”

　　既然有这么多风险，为什么仍然要借名买房呢?要借名买房的原因有很多种，主要包括规避房屋限购政策、转移财产、节约过户费等原因。其中多数的原因是实际购房人不满足购房资格，为了规避限购政策，只好借别人的名义来买房。借名买房，房主“赔了夫人又折兵”

　　对于这类纠纷，首先要区分所买的房屋是普通商品房还是经济适用房。如果是普通商品房，且双方有明确的约定即签订了借名购房协议，则该协议有效，借名人的主张可以支持。《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第十五条规定：“当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。”也就是说，一旦房屋已经被查封、过户给善意第三人或者存在其他不能过户的原因的，借名人要求出名人配合办理过户的主张不能成立。

　　如果购买的是经济适用住房等保障性住房，则双方签订的借名购房协议，因为违反相关政策、法规规定，侵害其他符合购房资格的购房人的利益，一般认定为无效。《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第十六条规定：“借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。”

　　其次，借名人必须提供充分的证据证明借名买房的事实真实存在。不动产登记之后就发生物权效力，登记产权人就被推定为房产的所有人，除非有证据足以推翻产权登记簿上记载的内容。法院通常会综合房屋的出资情况、房屋的占有使用情况、购房票据、合同、房屋产权证的持有情况以及对于借名购房的事实有无合理解释等因素综合判断。因此，为了规避风险，实际购房人首先应当与出名人签订一份《借名购房协议》;其次，借名人要自己持有房产证、房屋买卖协议，交费票据等原件;第三，借名人还应有充分证据证实购房资金来源。因此，付款行为最好通过银行转账进行，并保留相关凭据。

　　第三，借名人向法院起诉，应当依据双方签订的借名购房合同提起合同之诉，要求对方依据合同约定办理过户，而并不能直接要求法院确认房屋归其所有。







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