二手房买卖中,无权处分是否对合同的效力产生影响

播放 69次      发布日期:2019-07-16       来源:未知



  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、基本案情

  1、原告诉称

  闫某称,2006年2月23日,被告沙某经其父亲沙某某委托与原告签订《房屋租赁合同》和《房屋买卖合同》。《房屋租赁合同》第十三条约定,在房屋租赁期内,甲方(沙某某)必须主动向房管单位申请办理房屋所有权证,以便执行本合同附件条款。若在租赁期内未能办理房屋所有权证,租赁期满后,乙方(原告)享有永久性无偿使用及处理此房屋的权利。本合同未尽事项见附件《房屋由租赁转换为买卖的合同》。该合同约定,甲乙双方就丰台区x号楼x号全套房屋由租赁转换为买卖订立如下合同,租赁期内,甲方所有上述房屋的房管单位一旦办理房屋所有权证时甲方必须立即办理,并在房屋所有权证办理完毕后即将上述房屋卖给乙方,不得转卖给他人,并与乙方共同办理房屋产权过户手续,同时约定房屋售价为25万元,其中20万元以原告交给沙某某的租金折抵,余款50000元在双方办理完毕过户手续支付。合同签订后,原告支付给被告20万元购房款,沙某某将房屋交付给原告居住使用。2006年9月4日沙某某去世,上述房屋由二被告继承。2015年5月4日,二被告取得上述房屋的房屋所有权证,但二被告却拒绝履行房屋买卖合同。为了维护自身的合法权益,原告诉至人民法院,请求人民法院依法判决。

  2、被告辩称

  赵某、沙某辩称,涉案房屋是赵某和沙某某夫妻关系存续期间购买,属于夫妻共同财产,根据庭审中原告出具的租赁及转换为买卖的合同,上面均没有赵某的签字。赵某对该买卖合同不知道,有2009年交付房款收据为证,当时沙某某已过世,可以看出赵某并不知道本案房屋的出售事实。对于沙某某给沙某的授权委托书,第一沙某某在授权委托书上的签字不是本人签字,已经有了鉴定结论。第二,赵某没有签订授权。沙某存在无权处分的情形。因此,涉案合同是无效合同。沙某对无权代理的情形做出处分之后,赵某没有对代理行为进行追认,也没有沙某某的事后追认,沙某没有经过合法授权处置房屋。根据合同法的相关规定,对被代理人不发生效力。沙某没有沙某某和赵某的授权,事后也没有追认,属于无权代理。第三,目前房屋产权已经登记在赵某名下,本案的买卖合同已经构成了法律上的履行不能。虽然房屋已经交付,但是没有办理过户,因此原告不符合善意取得的法律要件,应当驳回原告全部诉讼请求。

  二、法院查明

  赵某与沙某某于1952年11月3日登记结婚,双方婚后生一子沙某。2003年11月4日,沙某代理其父沙某某(乙方)与北京市宣武区xx委员会(甲方)签订《购买房屋合同书》约定,北京市宣武区xx委员会以成本价40000元将位于北京市丰台区x号x号房屋1套出售给沙某某。

  2005年7月28日,沙某某与北京市宣武区xx委员会就坐落在丰台区x号院x号房屋的买卖事宜再次签订了《房屋买卖合同》。

  2006年2月23日,沙某代理其父沙某某(甲方)与闫某(乙方)就涉案房屋同时签订了《房屋租赁合同》及附件《房屋由租赁转换为买卖的合同》。《房屋租赁合同》约定,租赁期20年,自2006年3月1日至2026年2月31日止;年租金为10000元;乙方应向甲方支付人民币共计20万元;在房屋租赁期内,甲方必须主动向房管单位申请办理《房屋所有权证》,以便执行本合同附件条款。若在租赁期内未能办理《房屋所有权证》,租赁期满后,乙方享有永久性无偿使用及处理此房屋的权力。附件《房屋由租赁转换为买卖的合同》约定,甲方所有的上述房屋的房管单位一旦办理《房屋所有权证》时甲方必须立即办理,并在《房屋所有权证》办理完毕后即将房屋转卖给乙方,不得转卖给他人,并与乙方共同办理房屋产权过户手续;房屋售价为人民币25万元整(售价固定,不受市场时价影响),其中20万元整以乙方原付给甲方的20万元租赁费抵冲,剩余的50000元在双方办理完房屋产权过户手续后,由乙方一次性付给甲方;房屋产权过户手续费及其他手续办理过程中的一切费用由甲方承担。上述合同签订过程中,沙某向闫某出示了其代理沙某某与北京市宣武区xx委员会就涉案房屋签订的《购买房屋合同书》原件、沙某某与北京市宣武区xx委员会就涉案房屋签订的《房屋买卖合同》原件、沙某某、赵某、沙某一家的《常住户口登记卡》、沙某某、沙某的身份证及处理房产事宜的《委托书》。合同签订后,闫某按合同约定支付购房款20万元。同年3月,甲方将涉案房屋交付给闫某居住至今。同年9月4日,沙某某因病死亡。2007年2月26日,涉案房屋经房屋权属部门核发《房屋所有权证》,房屋所有权为沙某某。2007年11月,赵某向产权单位补交购房款15146元。

  2015年4月9日,赵某、沙某向北京市xx公证处提出申请,要求对沙某某的遗产办理继承权公证。同年4月13日,经北京市xx公证处出具第xxx号《公证书》载明,兹证明被继承人沙某某的房遗产份额即涉案房屋由赵某继承。同年5月4日,赵某持上述《公证书》将涉案房屋产权人变更为赵某名下。2016年,赵某诉至法院,要求解除沙某与闫某之间签订的房屋租赁合同。丰台法院以二人之间不存在租赁关系为由,裁定驳回赵某起诉。

  原审案件审理中,沙某称其与闫某签约时向闫某出示的签有“沙某某”字样的《委托书》系其找人代签,沙某向法院提出鉴定申请,要求对沙某某于2006年2月17日出具给沙某的丰台区x楼x号房产买卖《委托书》中的沙某某签名进行笔迹鉴定。2017年4月20日,北京xx鉴定中心对法院委托的上述鉴定事宜出具《司法鉴定意见书》载明,检材左下方委托人处的“沙某某”签名字迹与样本上的“沙某某”签名字迹不是同一人所写。

  三、法院判决

  北京市丰台区人民法院经审理后判决如下:

  驳回原告原告闫某的诉讼请求。

  四、律师点评

  房产律师靳双权认为:

  本案中,沙某持沙某某的授权委托书与闫某签订合同,虽经鉴定授权委托书上签字非沙某某所签,沙某的代理行为为无权代理。但是,作为沙某某与赵某所生之子的沙某在与闫某就涉案房屋的买卖事宜签订合同过程中,向闫某出示了其代理沙某某与北京市宣武区xx委员会就涉案房屋签订的《购买房屋合同书》原件、沙某某与北京市宣武区xx委员会就涉案房屋签订的《房屋买卖合同》原件、沙某某、赵某、沙某一家的《常住户口登记卡》、沙某某、沙某的身份证及处理房产事宜的《委托书》,对此,闫某有理由相信沙某对其父沙某某拥有的涉案房屋的出售具有代理权。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定:行为人没有代理权、超越代理权、或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效。因此,沙某的上述行为构成表见代理,其与闫某签订的合同为有效合同。

  此外,涉案房屋系沙某某与赵某婚姻存续期间取得,应为夫妻共同财产。沙某出售房屋时,未出具赵某的授权委托书,即以沙某某的名义对外出售,故其出售行为应属无权处分。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定:当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,于法有据,人民法院不予支持。

  综合所述,处分共有财产,应当经全体共同共有人同意。庭审中原告提交的证据不足以表明赵某知道且同意出售该涉案房屋,故沙某以沙某某名义出售涉案房屋的行为,侵害了共有权人赵某的利益,属无权处分。现赵某明确表示不同意出售房屋,故原告起诉要求继续履行合同办理过户的请求,法院不予支持。有事实和法律依据。









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