出售被查封的房产，卖家被判退还全部购房款
播放 155次 发布日期：2019-07-11 来源：未知
2016年5月21日，在被告中介公司居间服务下，原告与被告签订《存量房居间(买卖)合同》，购买被告名下位于武汉市洪山区某房屋，房屋总价为人民币1590000元。合同约定：合同签订当日，原告支付被告定金5万元，首付款63万元在过户当日，原告见已是原告名下的房产证收件单后支付被告，余下房款办理银行按揭。合同还约定，被告若根本违约导致原告解除合同的，被告应退还原告所付全部费用，并按全部房款的10%向原告支付违约金。另约定，原告向被告A公司支付的39750元的“信息咨询服务费”，如因原告和被告原因未能完成交易的，由违约方承担全部佣金损失的100%。合同签订后，原告按约按时足额支付相应费用，但过户当日发现涉案房屋在原告与被告签订购房合同前已被不同法院轮候查封。被告隐瞒涉案房屋被查封事实，致使原告购房目的无法实现，被告构成根本违约，原告依据合同约定可单方解除合同并主张违约赔偿。被告中介公司在收取原告咨询费用后并未履行对涉案房屋的产权以及查封、抵押及房屋现状等作出全面调查，造成原告损失，应承担连带赔偿责任。为此，现向贵院提起民事诉讼，请求如诉请：1.判令解除原告与被告签订的《存量房居间(买卖)合同》;2.判令被告退还原告支付的购房款人民币50000元;3.被告赔偿原告支出的“信息咨询服务费”人民币39750元并支付原告违约金159000元，被告中介公司承担连带赔偿责任;4.两被告承担本案的诉讼费用和保全费用。
被告A公司辩称,请求驳回原告针对我方的诉请。对于解除买卖合同我方无意见，但解除居间合同有异议。违约金有明确承担主体即被告，不存在连带违约行为与连带赔偿问题。原告主张我方连带赔偿没有证据证明其损失，在合同签订后我方已经告知原告房屋产权情况，原告已经知晓。我方与被告之间没有共同侵权行为，不应承担本案诉讼费用和其他费用。
因被告经本院合法传唤无正当理由，拒不到庭参加诉讼，也未提交书面、口头答辩材料及任何证据，视为放弃举证、答辩以及质证等诉讼权利，应承担举证不能的法律责任。
双方当事人围绕诉请向本院提交了证据，本院组织了原、被告双方进行了质证，对双方无异议的证据武汉市存量房居间(买卖)合同、收条、收据、武汉市房屋查询信息单、原告与被告二间的聊天记录等证据，本院依法予以采信。对双方当事人有异议的证据，本院认定如下：原告提交的置业计划书无双方当事人签字即盖章，无法确认真实性与关联性，不予采信;原告贷款批复、两被告间的短信记录真实性无法核实，且无法证明被告中介公司目的，本院不予采信。
经审理查明，2016年5月21日，原告与被告在被告中介公司居间服务下，签订《存量房居间(买卖)合同》，购买被告名下位于武汉市洪山区某房屋，房屋总价为人民币1590000元。合同第三条约定付款方式为合同签订当日，原告支付被告定金5万元，在过户当日见到房产证名为原告时支付首付款63万元，余下房款办理银行按揭。合同第五条约定，原告向被告A公司支付的39750元的“信息咨询服务费”，如因原告和被告原因未能完成交易的，由违约方承担全部佣金损失的100%。合同第八条约定被告若根本违约导致原告解除合同的，被告应退还原告所付全部费用，并按全部房款的10%向原告支付违约金。合同签订后，原告按约按时足额支付相应费用，但过户当日发现涉案房屋在原告与被告签订购房合同前已被不同法院轮候查封，致使原告购房目的无法实现。为此，原告依据合同约定要求解除合同并主张违约赔偿提起民事诉讼，请求如诉请。
本院认为，本案的争议焦点在于1.原、被告双方签订的《存量房居间(买卖)合同》效力及双方履约是否合约;2.被告A公司是否存在违约或侵权行为。原告与被告于2016年5月21日，签订《存量房居间(买卖)合同》，是双方真实意思表示，内容不违反国家法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。被告A公司辩称涉案房屋在合同签订前已被法院查封，在查封期间不得转让，故该买卖合同因违反国家强制性规定而无效。本院认为，虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八因条规定被司法机关依法裁定查封的房地产不得转让，但该规定系对房地产被查封期间所有权转移进行限制，并不影响房地产转让合同的效力，故该房屋买卖合同有效。原告已依约向被告支付5万元定金，并支付39750元的咨询信息费，被告未按协议约定履行交付房屋、配合原告办理贷款以及过户，也未及时解决涉案房屋被查封事宜导致买卖合同无法继续履行，致使原告合同目的无法实现，已经构成根本违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款规定当事人一方延迟履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的可以解除合同。原告请求解除与被告之间的购房买卖合同，本院予以支持。
根据三方签订的《存量房居间(买卖)合同》第五条约定，如因原告和被告原因未能完成交易的，由违约方承担全部佣金损失的100%。合同第八条约定被告若根本违约导致原告解除合同的，被告应退还原告所付全部费用，并按全部房款的10%向原告支付违约金。因被告构成根本违约，根据《合同法》第九十七条合同解除后，当事人可以要求恢复原状并请求赔偿损失;第一百一十四条规定当事人可以约定因违约产生的损害赔偿额的计算方式;第一百一十六条规定一方违约时，对方可以选择适用违约金或定金条款。关于佣金损失和违约金的约定，因违约金已包含因违约所造成的佣金损失的赔偿，对原告主张的违约金和佣金损失部分，仅支持违约金。故原告要求被告退还定金5万元，并支付原告违约金1590000元×10%=159000元的诉请，本院予以支持。
原告诉称被告A公司未尽必要义务，在签订合同时未及时履行居间义务，构成违约，且与被告存在共同侵权，应承担连带赔偿。被告中介公司辩称已履行完居间服务，不承担违约责任，也无侵权。本院认为，根据《合同法》第四百二十四条、四百二十五条规定，居间人在居间服务中应认真履行居间职责，为委托人订立合同提供真实便捷的信息与途径。在本案中，A公司向原告提供订立合同的机会，并促成合同订立，在核实涉案房屋查封后即如实告知原告，积极与原告及被告双方沟通协商，促成合同履行，已履行报告义务。被告中介公司并未故意隐瞒或提供虚假情况，原告也未举证二被告间存在共同侵权行为，应承担举证不能的法律后果。故驳回原告对被告中介公司的诉请。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四款、第九十七条、第一百零七条，第一百一十四条第一款、第一百一十六条、
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告与被告签订的《存量房居间(买卖)合同》
二、被告于本判决生效之日起十日内向原告退还定金50000元;并向原告支付159000元违约金;
三、驳回原告的其他诉讼请求。
律师点评：《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八因条规定，被司法机关依法裁定查封的房地产不得转让，但该规定系对房地产被查封期间所有权转移进行限制，并不影响房地产转让合同的效力，且该规定为“管理性强制性规定”，并非我国合同法第52条以及最高院关于适用合同法司法解释(二)第14条规定的，即合同无效情形中的“效力性强制性规定”，故该房屋买卖合同有效。因被查封的房屋无法办理所有权转移手续，买家签订房屋买卖合同的目的(取得交易房屋所有权)无法实现，由此认定卖家存在根本违约行为，应按照合同中的违约条款承担相应的违约责任。至于中介公司，法院虽认定中介并无过错，但本人持不同意见。我国《合同法》第60条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《合同法》第425条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”房屋买卖涉及的标的额巨大，也存在较大的交易风险，当事人找中介公司提供居间服务，一是因为中介公司拥有大量获取和发布房源信息的渠道，这种信息资源是普通的买房者不可能获取的;二是因为中介公司在房地产交易领域具有专业优势，这种优势让卖房者和买房者愿意“花钱买个放心”。也正是基于中介公司的这种行业特殊性，中介公司“如实报告有关订立合同事项”的义务应当包含两个方面，一是对于委托人提供的资料应当如实向买房人报告，不得隐瞒或提供虚假资料;二是应对委托人提供的各种资料作必要的专业审查，以确保其提供信息的真实性。这种专业审查包含到房管部门对产权情况进行查询，以便对产权是否合法、清晰、有无被抵押查封等情况予以确认。查封信息属于房产的基本信息，会直接影响当事人的交易决策，中介公司作为居间方应当在合同签订前进行核实并尽快如实报告。我国《房地产管理法》第38条明确规定，查封房屋不得转让。纵观本案，买卖合同签订日期为2016年5月21日，中介公司于2016年7月底方才告知买家案涉房屋存在被多个法院查封的事实，因中介公司未尽到及时、全面、谨慎审查的法定义务，便促使买家基于虚假、不全面的情况签订了涉案《房屋买卖合同》，应对买家的损失承担连带赔偿责任，对买家支付的中介费用应予以退还。
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