是否只能本村村民才可以对本村的农村房屋进行买卖

播放 138次      发布日期：2019-07-10       来源：未知

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　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、基本案情

　　1、原告诉称

　　江某称，1996年2月28日，我将自己所有的位于x大街x房屋一处卖给了赵某，赵某的爱人杜某1是杜某的妹妹，赵某又将该房卖给了杜某。2002年，我协助杜某办理了契税手续。现得知前述房屋买卖行为违反国家规定，加之我身体不好，一家九口人，祖孙四代居住在一起，生活困难，急需用房，故起诉。

　　2、被告辩称

　　赵某未答辩。

　　杜某辩称，江某所述不符合客观实际，不同意其诉讼请求。我购买涉案房屋后办理了契税手续，x村村委会亦在买卖房屋草契上盖章，印证了村委会同意我使用涉案房屋的宅基地。我一家三口没有其他住房，不具有返还条件。假使本合同无效应当返还的话，也应当与赔偿一并解决，否则会出现严重的利益失衡。

　　并且，我与江某并非合同相对方，涉案房屋是江某出售给魏某后，魏某又出售给赵某的。此后赵某又将该房屋出售给我。涉案房屋有平谷法院第xxx号判决书作为依据，确认了我对该房屋的所有权。判决书中属于黄某的部分，已抵顶给了我，黄某并非本案适格被告。

　　江某诉称的生活困难，9口人居住在一起，急需用房，以及房屋买卖违反国家规定并不是真正的理由。据了解，涉案房屋面临拆迁，存在巨大的升值利益。江某正是看到了拆迁利益才提起的诉讼。

　　黄某辩称，我不同意原告的诉讼请求。我没有从原告处购买涉案房屋，且我和原告无任何关系。涉案房屋是我从赵某处购买的，平谷法院已判决分割了我和杜某的财产，我对涉案房屋有一半的所有权。杜某所述一切外债由其偿还，我将涉案房屋的一半抵给她与事实不符。我不同意腾退涉案房屋。

　　二、法院查明

　　江某原系北京市平谷区x村农民，后整建制转为居民户口。赵某系北京市平谷区xx镇人。杜某系北京市平谷区x镇x村村民。1996年2月28日，江某与赵某签订房屋买卖协议，约定江某将其坐落于北京市平谷区x村正房五间(南北长17.5米，东西宽15米，西边无底(滴)水)卖与赵某，价值人民币8000元整，赵某同意买进，价款一次付清，双方永不反悔，双方证明人王x1、杜x1均在场作证并在文书上签字。1997年，赵某将涉案房屋卖予其妻姐杜某，后杜某占有使用涉案房屋。2002年9月10日，在江某协助下，杜某缴纳了契税，取得契证。2003年4月29日，法院作出第xxx号民事判决书：解除杜某与黄某的同居关系，涉案房屋由其二人分割。此后，杜某、黄某先后搬出涉案房屋。涉案房屋现无人居住。

　　三、法院判决

　　北京市平谷区人民法院经审理后判决如下：

　　1.原告江某与被告赵某于一九九五六年二月二十八日签订的农村房屋买卖协议无效;

　　2.被告赵某与被告杜某关于平谷区x村房屋的买卖合同无效。

　　四、律师点评

　　房产律师靳双权认为：

　　农村土地属于农民集体所有，宅基地申请及使用系本村村民依法享有的权利，宅基地使用权的转让应在同一集体经济组织内进行。农村房屋是建筑在宅基地上的附着物，与宅基地具有不可分离性，根据地随房走的原则，农村房屋的转让亦应在同一集体经济组织成员内进行。

　　本案的赵某和杜某均非平谷区x村的村民，不享有该村宅基地的使用权，江某与赵某订立的房屋买卖协议，进而赵某又与杜某订立的房屋买卖协议均涉及宅基地使用权的一并让渡，违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属无效。

　　综上，江某请求确认其与赵某签订的房屋买卖协议无效、赵某与杜某签订的协议无效的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。

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