农村房屋买卖合同的无效买卖双方谁是主要责任人
播放 71次 发布日期：2019-07-09 来源：未知
北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
原告刘某诉称，刘某1、刘某2系夫妻关系，二人系北京市平谷区x镇x村村民，1988年2月，二人在x村x号申请宅基地一处，后一直在此建房居住。2000年9月11日，刘某1因病去世。原告刘某经人介绍，与被告签订《房屋买卖协议》，将父母所有的x村x号宅基地房屋卖予被告，此后被告在此居住至今。现原告认为，被告不是平谷区x村村民，无权购买农村房屋及宅基地，双方之间房屋买卖行为违反国家法律与政策，房屋买卖合同依法应属无效，被告应依法返还原告涉案房屋与宅基地，原告为维护合法权益，故起诉至法院。
2、被告辩称
被告张某辩称,2004年，原、被告双方的农村房屋买卖行为不是必然无效。首次颁布的《中华人民共和国土地管理法》第二条、第六条、第八条等规定，对土地进行了界定,如：将土地分为全民所有和集体所有等，但这些规定均不涉及农村房屋的问题。《土地管理法》第四十一条规定：“城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准，其用地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，并参照国家建设征用土地的标准支付补偿费和安置补助费。”这一条款的规定说明，当时非农业户口居民可以在集体所有的土地建住宅，但需要政府的批准为前提条件。《土地管理法》的其他条款均涉及土地问题而非农村房屋问题。国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》国办发(1999)39号文第二条第二款规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建筑和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”同时该《通知》第二条第三款还规定：“要对未经审批擅自将农民集体土地变更为建设用地的情况进行认真清理。凡不符合土地利用总体规划的，要限期恢复农业用途，退还原农民集体土地承包者;符合土地总体规划的，必须依法重新办理用地手续。”在我国法律体系中，国办发(1999)39号首次明确提出了“农民的住宅不得向城市居民出售”的概念，但没有规定如果房屋已经买卖了如何认定其效力、以及如何处理等的问题，但该《通知》同时还规定了可以由政府批准为有效的前提条件。《北京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要》，确立了此类合同的效力“以认定无效为原则，以认定有效为例外”。
从上述列举，可以看出我国法律规定、司法认定效力的演变过程。结合本案，原、被告双方之间的房屋买卖，按照当时的法律规定和司法实践，只要经过政府批准是应当认定有效的。其次，从本案的房屋买卖事实经过看，也不易全盘否认房屋买卖合同的效力。原告刘某将农村房屋买卖意愿向平谷区x镇x村民委员会提出申请，该集体组织经研究，同意并批准了房屋买卖事项还加盖了公章，是该村委会集体组织的决定。原、被告双方签订了《房屋买卖协议》中，集体组织村委会签署了批准意见并加盖了公章。此时，该房屋买卖行为已经不再是本案的原、被告双方，而是具有决定权的集体组织村民委员会、房屋出卖人刘某、房屋购买人张某三方了。
完成房屋买卖后，被告投资对原13间房屋进行了翻建和扩建，原房屋已经不复存在，被告在此经营农家乐至今。
另外，原告起诉程序不合法。首先，本案原告刘某不具备原告的主体资格，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，要受农业人口身份上的限制。涉案房屋，在1988年登记为刘某1、刘某2、刘某、刘某3等4人，而原告的起诉书中并没有说明，原告刘某对该房屋占有多少份额，这些份额是否经过法定的确权认定?
二、法院查明
2004年11月22日,原告与被告签订房屋买卖协议，约定原告将自己闲置的房宅及使用权一次性永久卖给被告,购房款为二十万元,税款及相关费用由被告负责,该协议有双方签字,并加盖了北京市平谷区x镇x村民委员会公章。被告并非涉案房屋所在集体经济组织成员。合同签订后,被告缴纳了购房的契税,获得契证。
经被告申请，法院确定由北京xx房地产评估有限公司对本案涉及的房屋、土地、装修及其他财产进行评估，后北京xx房地产评估有限公司向法院回函，表示因无评估依据无法对涉案土地的价值进行评估。被告对此表示不再要求在本案中进行评估。
三、法院判决
北京市平谷区人民法院经审理后判决如下：
原告刘某与被告张某于2004年11月22日签订的房屋买卖合同无效。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村宅基地属于农民集体所有。农村房屋系村民基于村集体经济组织成员的特定身份，无偿从本集体经济组织取得宅基地后建造的房屋，具有社会福利性质，目的是保证农村村民最基本的居住条件。故，非同一集体经济组织成员之间的农村房屋买卖为法律所禁止，相应的房屋买卖合同因违反法律的强制性规定应属无效。
所以本案中原告要求确认该合同无效，有法律依据，人民法院予以支持。
另外，被告虽主张涉案房屋买卖是经村集体组织批准，上报镇政府批准，被告持批准手续向平谷区地税局缴纳了房屋买卖契税，获得了平谷区政府的许可，但是根据我国现行法律规定，对宅基地进行确权登记的有权机关为区县一级人民政府的土地管理部门，乡镇人民政府及村委会均无权进行确权发证和变更登记工作，法院对被告的此主张不予支持，于法有据。
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