房屋升值卖家反悔了怎么办

播放 84次      发布日期：2019-07-04       来源：未知

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　　2017年，王女士看中了吴女士所有的一套房屋，双方就价格和具体买卖细节协商一致后签订了《房屋买卖合同》，约定购买该房屋价款为300万元,并约定吴女士应于2018年3月协助王女士办理过户。王女士支付了10万元的定金。但是2018年3月，吴女士联系王女士说房子不卖了，原因是房屋价格上涨。王女士书面函至吴女士要求她配合办理过户手续，但是吴女士拒收该函件。王女士遂将吴女士告上法庭，要求退还定金并赔偿损失。

　　法院审理

　　法院审理认为：原、被告签订的《房屋买卖合同》合法有效，双方应遵循诚实信用的原则，按约全面履行各自的义务。2018年3月，被告通过中介向原告明确表示不再履行该《房屋买卖合同》，经原告催促也未能继续履行合同，被告行为属于单方根本违约，原告作为守约方按合同约定有权解除合同。

　　根据原告主张，本院确认原、被告就涉案房屋签订的《房屋买卖合同》于原告起诉之日即2018年3月解除，被告应当退还原告购房定金10万元。关于原告主张的损害赔偿问题，被告违约给原告造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。

　　涉案房产经鉴定总价值为390万元。本案《房屋买卖合同》履行中原告并无违约情形，并积极督促被告履行合同义务，被告明确表示不履行合同后，原告又及时诉至法院请求损害赔偿，防止损失扩大。故根据鉴定意见，法院判决双方的《房屋买卖合同》解除。吴女士退还王女士购房定金10万元并赔偿损失90万元。

　　案例评析

　　我国《合同法》第97条规定：解除合同后，当事人可以要求赔偿损失。这里的赔偿损失从合同解除来看，是一种请求合同履行和请求债务不履行的请求权。因为合同解除，这种损失就是信赖利益的损失。

　　我国《合同法》对于定金和损害赔偿是什么关系并未有明文规定，但可以依据我国《合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

　　因此，当合同目的不能实现，双方的权利义务需要明确清算。如果定金可以弥补部分损失的，并且损失无法计算或者难以计算的，买方可以主张适用定金罚则。如果损失可以计算，实际损失大于定金罚则，买方可以要求适用损害赔偿，如果损失小于定金罚则，买方可以主张适用定金罚则。

　　房屋差价是指合同约定的价格与房屋现在的市场价格之间的差价。

　　司法实践中，可以委托具有评估资质的专业机构进行评估或者参照同小区最近成交价进行比对。当然也可以双方对现在的价格进行协商。

　　但是评估价格如何确定?实践中，有卖方违约行为确定之日、合同解除之日、评估之日、卖方与第三方签订房屋买卖合同之日等等。我们认为，应当以双方签订合同之日起算，至卖方与第三方签订合同之日为止，这段期间即为房屋差价部分。

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