靳双权律师解析一起一房二卖案件
播放 146次 发布日期：2019-07-03 来源：未知
实践中，受房价上涨等要素影响，在经济利益驱使下，卖房人“一房二卖”现象时有发生，由此引发的纠纷案件也有所突显。“一房二卖”是指卖房人先与一名买房人签定房子买卖合同后，在处理产权搬运挂号之前，又与其他买房人就同一房子签定买卖合同的情形。
(一)“一房二卖”中的两种类型
其一，前后两份买卖合同各方中仅有一份合同当事人处理了房子产权搬运挂号手续，另一个没有处理。我国《物权法》规则，处理了房子产权搬运挂号手续，即表明房产的所有权现已发生了变动，即该买卖合同的买方现已确定获得房子的所有权，其他合同的买方只享有买卖合同约好的债权，其只能依据合同约好行使债权性权力;其二，前后两个买卖合同均未处理房子产权搬运挂号手续。因为均未处理房子产权搬运挂号手续，则数个合同的买方处于相等的债权人位置，此刻买方无权直接支配买卖标的物，只能请求卖方实行相关责任，买方才干获得标的物的所有权。此刻实践实行是违约的一种补救方法，可是若存在《合同法》第一百一十条规则的三种情形：(1)法律上或事实上不能实行;(2)债务的标的不适于强制实行或许实行费用过高;(3)债权人在合理期限内未要求实行，则不适用实践实行。别的，适用实践实行一方，并不阻碍其再要求卖方承当补偿丢失、付出违约金等权力。
(二)房子买卖中损害补偿中的差价丢失
差价丢失补偿是房子买卖中常见的补偿方法，也是房子买卖不同于其他合同损害补偿的特殊之处。依据合同严守准则，在二手房交易过程中，只需房子买卖合同是两边的真实意思表示，任何一方都不得拒绝实行。房子价格变动属于商业风险，即使房子价格上涨过猛，也不能以为是形式变更，卖房人不能以此为由拒绝实行合同。《合同法》第一百一十三条第一款规则，当事人一方不实行合同责任或许实行合同责任不符合约好，给对方形成丢失的，丢失补偿额应当相当于因违约所形成的丢失，包含合同实行后可以获得的利益，但不得超越违背合同一方缔结合一起预见到或许应当预见到的因违背合同可能形成的丢失。因为房地产商场是动摇的，当前的房子商场价和缔结合一起两边约好的房子价款之间存在差价。这种差价便是守约方的期待利益丢失，也是合同两边在缔结合一起应该可以预见到的。因此，守约方建议可得利益丢失的，应予支持。否则，不利于维护守约方的合法利益，也不能维护诚笃信用的交易道德，并将引发道德风险。
2016年9月23日，甲方宋某忠(出卖人)与乙方李某庆(买受人)签定了《购房合同》，约好李某庆购买宋某忠坐落本市海淀区161号房子，建筑面积50.51平米，成交价格为372万元，合同签定后，2016年9月23日，李某庆向宋某忠付出定金5万元;2016年9月30日，李某庆向宋某忠付出定金5万元;2016年12月15日，李某庆向宋某忠付出房款62万元;2017年3月20日，李某庆向宋某忠付出房款28万元，以上共计付出10万元定金以及90万元购房款。另查，2016年4月17日，宋某忠与案外人程某(程某1代签)经北京链家房地产经纪有限公司居间下签定了《北京市存量房子买卖合同》及《补充协议》，约好宋某忠将涉案房子出售给程某，房子总价为人民币344万元，合同约好程某拟贷款金额170万元，于2017年3月30日前三日内将第一笔首付款25万元付出宋某忠，于2017年3月30日前将第二笔首付款138万元以理房通托管方法付出宋某忠。
法院以为，当事人行使权力、实行责任应当遵循诚笃信用准则。依法成立的合同对当事人具有法律约束力。李某庆与宋某忠签定的《购房合同》及《存量房子买卖合同》是两边真实意思的表示，且不违背法律、行政法规的强制性规则，应属合法有用，两边均应依照约好实行自己的责任。但宋某忠在与李某庆签定房子买卖合同之前，现已与案外人程某签定了房子买卖合同，并且因合同实行问题导致程某将宋某忠诉至法院，并申请查封了涉案房子。宋某忠的一房二卖行为，违背了诚笃信用准则，且致使李某庆与宋某忠之间的房子买卖合同不能得到实行，对此，宋某忠应当承当违约责任。
当事人一方不实行合同责任或许实行合同责任不符合约好，给对方形成丢失的，丢失补偿额应当相当于因违约所形成的丢失，包含合同实行后可以获得的利益，但不得超越违背合同一方缔结合一起预见到或许应当预见到的因违背合同可能形成的丢失。李某庆与宋某忠签定的合同约好，若宋某忠违背合同约好导致未过户，宋某忠须双倍返还李某庆定金并补偿李某庆房价的10%，即37.2万元，如已过户，除上述补偿外，另需补偿李某庆过户所发生的全部费用。合同签定后，宋某忠将房子过户至案外人名下，构成根本违约，一审法院以实践丢失为根底，统筹合同实行状况及违约方对合同的预见状况、获利状况裁夺宋某忠补偿李某庆违约金60万元，并无不当，本院予以承认。
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