一房二卖，都未办证，房屋归谁所有

播放 104次      发布日期：2019-06-12       来源：未知

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　　2000年11月，李某大将位于武汉市江岸区未办理产权证的自有房屋以人民币15万元的价格出售予刘某小，刘某小依约付款并居住1年后因工作需要被分配至上海，后刘某小将该房屋回租给李某大，李某大每月向刘某小支付房租人民币1000元。

　　2008年12月，李某大以房主名义将该房屋作价人民币50万元出售给张三，张三支付房款后搬入该房屋，但仍未办理产权证。

　　2009年2月，刘某小回汉发现房屋被出售，经与张三协商未能达成一致，最终起诉至法院。

　　【问题讨论】

　　1、房屋归谁所有?

　　2、刘某小及张三该如何主张自身的权益?

　　【笔者观点】

　　首先，需要跟大家明确的是，二手房一房二卖区别于商品房一房二卖，商品房一房二卖可根据具体情形适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第(二)项规定“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”，而二手房一房二卖是不适用该条款的。

　　其次，上述事例中，因为房屋仍未办理产权证，所以参照最高人民法院关于印发《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》的通知中，“(二)关于一房数卖的合同履行问题　　15.审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。”的规定，刘某小为先行签订房屋买卖合同并获得房屋使用权的人，因此应优先保护其权利。

　　最后，关于房屋归谁所有的问题及权益保护问题，因为上述纠纷本质上为房屋买卖合同纠纷，在房屋过户登记至刘某小名下前，该房屋所有权仍属于李某大，但刘某小可以要求确认与李某大签订的房屋买卖合同有效，要求李某大履行该合同并将房屋过户至其名下，从而获得房屋所有权。

　　而对于张三，因为张三为后签订房屋买卖合同的购房人，其无法要求继续履行与李某大签订的房屋买卖合同，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)(法释〔2009〕5号)第十五条“出卖人就同一标的物订立多重买卖合同，合同均不具有合同法第五十二条规定的无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权，请求追究出卖人违约责任的，人民法院应予支持。”规定，张三可以要求李某大承担违约责任，要求其赔偿损失。

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