房屋还没过户，房屋买卖合同有效吗

播放 197次      发布日期：2019-05-16       来源：未知

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　　生意房子未过户，该合同是否有用?有些人以为当事人未处理登记手续不影响合同的效能，该合同合法有用。另有些人以为房子未办过户，该合同应该无效?

　　案情介绍

　　2014年10月1日，刘某江与韩某涛签订了一份为期3年的房子租借合同，由韩某涛承租。11月初，刘某江对韩某涛说，因急需用钱决议把该房卖掉，韩某涛表示愿意买下，两边签订了书面协议，约好房子价格为18万元、在年底前交清房款等内容。这以后不久，韩某涛将18万元交给了刘某江，但两边未处理过户手续。今年2月，由于该市将该房地段划为开发区，致使该房价格涨至约31万元，刘某江遂要求韩某涛再付13万元，韩某涛不从。刘某江以为尚未处理房子过户手续，两边生意行为未建立，即便建立也无效，遂诉至法院，要求韩某涛将房子退回。

　　争议焦点

　　生意房子未过户合同是否有用?

　　一种定见以为，当事人进行房地产转让，应当按照房地产管理法的规则处理权属挂号，但该法并没有规则处理权属挂号是生意房子合同本身的收效要件，此种情况下依合同法的规则，当事人未处理挂号手续不影响合同的效能，故两边所签合同合法有用。

　　另一种定见以为，另一种定见以为，房子未办过户，应无效。

　　靳双权律师分析

　　同意第一种定见。理由为：

　　刘某江与韩某涛通过要约、承诺后，对房子生意的主要条款如房价、交款时刻等达成了合意，该房子生意合同即告建立。合同建立后，一般来说合同自建立时收效，但《合同法》第四十四条第二款规则：“法令、行政法规规则应当处理同意、挂号等手续收效的，按照其规则。”对房子生意而言，《城市房地产管理法》仅有第三十五条作了如下规则：“房地产转让、抵押，当事人应当按照本法第五章的规则处理权属登记”。从中可知，该法并没有规则处理权属挂号是生意房子合同本身的收效要件。《最高人民法院关于适用;合同法;若干问题的解说》(一)第9条进一步规则：“按照合同法第四十四条第二款的规则，法令、行政法规规则合同应当处理同意手续，或者处理同意、挂号等手续才收效，在一审法庭争辩终结前当事人仍未处理同意手续的，或者仍未处理同意挂号等手续的，人民法院应当确定该合同未收效;法令、行政法规规则应当处理挂号手续，但未规则挂号后收效的，当事人未处理挂号手续不影响合同的效能，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”因此，本案的生意房子合同自建立时起，已经收效，虽未办过户挂号手续，但该合同对两边均具有约束力，所以刘某江的诉讼请求是得不到支撑。

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