房东毁约不卖房怎么办

播放 191次      发布日期：2019-05-13       来源：未知

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　　2016年由于国家以及地方政府层面直接或者间接出台了一系列政策，不断刺激楼市的交易，由此导致了楼市的一级、二级市场的异常火爆。已经从一线城市，不断蔓延至二三线城市。这么大的存量房产交易每天都在不断上涨，房产买卖因其标的额巨大而且交易环节繁琐，再加上市场的不断变化，因此房产买卖纠纷也随之“水涨船高”。据不完全统计，法院受理的房屋买卖纠纷一直是不断增长且新类型的纠纷也是层出不穷。而房屋买卖纠纷以房东毁约不卖房、买受人按揭手续失败导致的付款迟延或者无法付款、卖房人延迟交房或者延迟过户居多。

　　人多是趋利避害的，随着目前房产交易市场的波动上扬，房产价值的不断上涨，有些卖房人也会基于利害考虑，宁愿选择违约，按照合同约定的违约责任标准支付买房人一笔违约金即可，而自己却获得了房屋的巨大升值效益。所以法院在审理此类纠纷是多半是卖房人基于利益的考虑而故意毁约。

　　房屋买卖类纠纷，虽然标的额巨大但归根结底确是合同纠纷(即债权类纠纷并非物权纠纷。双方产生的任何纠纷可依据合同约定进行解决。打房产类诉讼也就是打合同类诉讼。合同没有约定的，可按照房地产相关法律法规以及司法解释、合同法等有关规定进行处理。本文也着重解决卖房人毁约不买房子于买房人给出的司法救济措施。

　　第一招---不要房子，要违约金

　　即同意卖房人毁约，并按照合同约定主张相应的违约金。

　　适合人群：对买卖的标的房屋的需求不是很迫切/房屋上涨的幅度不是很大，且加上房东赔付的违约金之后能买到更好的房屋或者具有更多的选择权/买房人自身也不想再买该标的房屋/买房人买房目的是投机盈利正好可以退出套现等等。

　　如果属于此类买房人建议选择第一招：即同意房东解约，主张房东支付合同约定的违约金。

　　风险点：风险很小，基本上是稳操胜券了。法院会按照合同约定的违约责任判决房东承担。但是律师建议在起诉之时，将涉案房屋申请法院予以司法保全(查封)，防止卖房人转移资产，保障法院判决后能顺利执行违约金。

　　案例：李某晨与郭某纲签订房屋买卖合同，双方约定：李某晨将其位于上海市黄浦区中山南路一套海景房出卖与郭某纲，总价款为1600万元。违约责任为一方违约不卖房或者不买房，须赔付定金50万外加总房价的5%。合同签订后，李某晨的好友黄某明看中了这套海景房并表示愿以2000万付全款的形式买下这套房。李某晨经过考虑，遂告知郭某纲不想卖房子了。郭某纲经过盘思：该房虽然地理位置优越，但仍面临中山南路马路一侧，晚上也很闹躁，不利于静养。故同意李某晨解约并要求李某晨支付合同约定的违约金。

　　律师解析：该案属于房东于房屋买卖合同生效后，房屋办理过户之前基于利害关系的考虑而选择毁约的行为。本案属于合同纠纷，违约方和守约方的主张解约赔偿依据以及法院裁判的依据都是直接根据合同约定。故此种案例，买房人能顺利通过法院的判决拿到一笔违约金。当然，卖房人也可以主张合同约定的违约金过高，要求法院予以适当的调整，但是一般法院不会调整，除非违约金高的离谱以致于违反了公平原则。违约金过分高于损失的标准如何认定的问题，《合同法》并未对此做出规定。2003年最高人民法院颁布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，该解释第16条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”

　　第二招---不要房子，要违约金，还要实际损失(以高者计取)

　　即同意买房人毁约，但是主张卖房人须按照合同约定支付违约金，此外还需赔付违约行为给买房人造成的直接损失。

　　适合人群：房价上涨很高/不是很需求标的房屋/投机性比较高/并未丧失购房资格或者落入国家制定的限购人群/房价上涨的政策因素很强或者容易证明本轮房价上涨的其他因素与关联性/容易证明房价涨价前后的市场均价/

　　如果属于此类买房人建议选择第二招：即同意房东解约，主张房东支付合同约定的违约金并要求支付毁约给买房人造成的直接经济损失。

　　风险点：风险较大，在于要求买房人支付违约造成的实际损失。在司法实务中，一般很难证明违约造成的实际损失或者证明的程度有限以致于法院很难认定进而倾向于按合约的标准判决违约金。

　　此外，起诉时别忘了申请查封该房产，以便赢了官司后顺利执行。

　　靳双权律师提醒：关于借名买房问题就为大家讲解到这里，希望上文的介绍能帮助到大家。如有疑问，请咨询我们的专业律师。

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