北京二手房律师靳双权解析一起房屋差价的房屋买卖合同纠纷

播放 148次      发布日期：2019-04-26       来源：未知

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　　原告张某园因与被告黄某雯房子生意合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2017年5月2日受理后，依法由署理审判员陈前独任审判，并于2017年6月8日、2017年9月7日两次揭露开庭审理了本案。本案现已审理终结。

　　原告起诉称，原被告两边于2017年3月7日由某房地产生意有限公司作为居间方签定房子转让合同一份，该合同中约好被告将其合法一切的坐落于嘉兴市××室面积为117.49平方米的房子以115万元的价格出售给原告。两边承认原告应以商业按揭借款的方法购买该房子并分两次向被告付出购房款，第一次(30%部分)应在原被告两边处理过户手续当日支撑，第2次(70%部分)应在原告的商业按揭借款下发后，将剩下部分付出给被告。合同签定后，原告当即经过银行转账方法向被告付出8万元作为购房定金。

　　后经原告和中介公司多次敦促，直至起诉日，被告一向以各种理由相推脱，不合作处理争议房子的不动产挂号证书和相关过户手续事宜，导致原告至今无法获得该处房产，故诉请法院判令：一、被告按合同约好实行相关职责，为争议房子处理不动产挂号手续并合作原告处理房子过户事宜;二、本案诉讼费用由被告承当。诉讼中，原告改变诉讼请求为：一、免除两边签定的房子生意合同;二、被告向原告双倍返还定金160000元;三、被告补偿原告重新购买房子的差价丢失750000元(案涉房产2017年8月15日的市场价1900000元与合同约好价格1150000元的差额);四、本案各项诉讼费用由被告承当。

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　　被告答辩称，一、原被告两边并未约好首付款30%按揭借款70%的现实，原告在合同到期日除了付出80000元定金外，未向被告付出过任何款项，原告自身存在违约行为，被告有权依据法定免除条件免除房子生意合同;二、原告不能既建议双倍返还定金一起又建议差价丢失，其建议的差价丢失实质便是违约金，假如法院确定被告存在违约行为，被告仅需承当定金职责或许依据合同补偿违约金，而不应该补偿差价丢失，差价丢失没有合同依据;三、依据合同约好，两边尤其是被告在承当房价20%的金额即享有约好免除权，一起考虑到原告本身付出房款方面的违约行为，请求减轻被告应付出的违约金。

　　法庭审理中，原告为了支撑其建议，供给下列依据：

　　1.房子生意合同及收条各1份，证明原、被告之间就转让房子签定合同及被告现已收取原告定金8万元的现实;

　　被告质证以为，实在性无异议，但该合同关于付款方法首要条款没有约好清晰，合同中清晰约好两边都有解约权。收到定金的现实无异议。

　　2.银行生意明细清单及汇款凭证各1份，证明在签定合同后，原告现已为付出首付款等事宜做好相关准备，后因被告的不合作，原告将首付款350000元存至法院执行款专户。

　　被告质证以为，实在性无异议，可是原告有多少存款与被告无关，被告至今未收到除了定金外的其他购房款。即便向法院交了350000元，也不符合过户的条件。

　　3、律师函、快递单及单号查询成果各2份，证明原告署理人在2017年4月14日、2017年6月1日向被告宣布律师函，敦促其处理相关资料及合作原告处理房子过户等事宜。

　　被告质证以为，实在性无异议，可是被告至今未收到除定金外的购房款，原告违约在先。

　　4、不动产挂号信息查询一份，证明被告的不动产挂号在2017年5月27日现已处理完毕，该房子生意合同能够持续实行。

　　被告质证以为，状况事实，可是拿到产证是在2017年6月7日。

　　5、原、被告之间的短信聊天记录一份，证明原被告就涉案房产的事宜进行洽谈。

　　被告质证以为，状况事实，两边对付款方法的了解不共同。

　　法庭审理中，被告为付出其抗辩，供给下列依据：

　　1.托付书一份，证明被告于合同签定后的2017年4月1日就托付中介机构处理讼争房子的不动产挂号证书，一起证明被告于2017年6月7日才获得不动产挂号证书，然后证明在此之前房子不存在转移挂号的根底条件。

　　原告质证以为，三性均不予认可。该托付书上仅有黄某雯的签字，即便是实在的，黄某雯在2017年4月1日向中介处理相关的房产挂号手续，其也未向原告实行奉告职责。

　　2、不动产挂号证书，证明不动产挂号局对该房子挂号的时刻为2017年5月27日，两边在合同中约好第一道契税维修基金由原告出的约好，足以证明原告对还未获得不动产权证书的现实是明知的，被告在合同实行中并未违约。

　　原告质证以为，实在性予以认可，但对证明内容不予认可，被告在2017年5月27日获得了不动产证书，原告在2017年6月仍在督促被告实行职责，但被告一向未奉告原告其已获得不动产证书，直至开庭前及第一次庭审时原告表达乐意向被告一次性付出全额房款的志愿，被告仍予以回绝，被告对房子生意合同一向都是消极实行。

　　依据原告的申请，本院托付AA房地产评价有限公司对涉案房产的市值进行评价，该判定机构于2017年8月22日出具了评价陈说。本院当庭出示评价陈说书及发票，原告质证以为无异议，被告质证以为，实在性无异议，可是两边房子生意合同上有约好违约金，故不需要评价，差价丢失没有合同依据;再则，被告2017年3月30日就经过中介告诉原告上述房产不再出售了，原告应就扩展的丢失承当职责。

　　本院依据原告张某园的申请，准许证人刘某出庭作证。证人刘某在庭审中陈说：证人是国泰中介的工作人员，原、被告之间的生意合同系由证人促进的。按照生意惯例，首付款应该在产证处理好之后付，办借款的当天付首付款，办妥借款再过户，等过户好了银行直接放款给指定收款人也便是房东。一般首付是30%。关于借款应由谁来偿还则看两边的约好，由买房人付的，也有房东付的。当时原被告两边签合同的时分，被告说由被告想办法来还借款。签合同的时分被告还没有处理房产证，咱们便是去房地产公司查看了确认被告是该房子的购买人。

　　原告对证人证言质证以为，实在性予以认可，整个二手房按揭流程便是如证人所述。

　　被告对证人证言质证以为，证人为了推脱自己的职责，合同上首要条款约好不明，当时说好是先付35%，证人证言所述与签合同当时完全不一样，当时说好2017年3月底我肯定能拿到钱，3月底包过户。

　　本院认证如下：对原告供给的依据1、2、3、4、5及被告供给的依据2，符合依据的形式要件，本院对实在性予以确定，对被告供给的依据1，因托付书中仅有黄某雯一人的签字，本院不予确定。关于证人证言，本院对二手房按揭借款的生意习气予以确定。本案的司法判定，托付程序合法，判定定见清晰且有相应的现实与理论依据，故本院对该评价陈说予以采用。

　　本院经审理，确定案子现实如下：2017年3月7日，原被告签定《房子转让合同》一份，约好原告向被告购买位于嘉兴市××室房子一套，房子面积117.49平方米，房子价款1150000元。关于付款方法，两边约好：合同签定之日付出定金80000元，余款在本合同生效之日起90天内分2次交给被告，采用商业借款方法，被告在款清之日将房子以及其他附属设施付出给原告。一起，在合同第九条“违约职责”约好，合同签定后，原告半途悔约的，应及时通知被告及中介，购房定金归被告一切;被告半途悔约的，应及时通知原告及中介，并在悔约之日起三日内补偿房款总价的20%给原告;原告未如期向被告付清购房款或原告未如期向原告交付房子的，每逾期一日，由违约方给付对方该房子总房款万分之十的违约金;因一方原因逾期未处理房子生意，权属挂号手续的，每逾期一日，由违约方给付对方总房款万分之三的违约金等内容。

　　合同签定后，原告于签定合同当日付出被告定金80000元，被告及其前夫吴春勇向原告出具了定金收条。这以后，两边对首付款是多少以及由谁先偿还该房上的按揭借款产生争议。被告又于2017年3月31日将涉案房产与第三人谭国伟签定房子生意合同，约好将上述房产的转让价格为1340000元，并于当日收取第三人谭国伟定金200000元。2017年5月23日，原告将购房首付款汇至法院执行款专户。2017年5月27日被告获得涉案房产的不动产权证书。2017年6月8日，本案第一次庭审时，原告表示乐意以一次性付款的方法购买该房子，而且乐意按照合同约好每日以总房款万分之十的违约金付出逾期付款违约金，被告依然回绝实行合同。遂原告改变诉讼请求为免除合同并补偿相应丢失。2017年7月24日，法院组织原被告两边进行司法判定相关事宜进行洽谈时，原、被告清晰以评价当日的市值对涉案房产进行评价。后经抽签，本院托付浙江和诚房地产评价有限公司对涉案房产价值进行评价，该评价公司于2017年8月22日出具评价陈说，以为涉案房产评价当日(2017年8月15日)的市值为1900000元，原告为此垫支评价费5700元。

　　本院以为，本案系因房子生意合同纠纷引起的案子，依据两边的诉辩建议，本案的争议焦点为：一、原告是否存在违约行为;二、被告是否存在违约行为;三、原告要求双倍返还定金及补偿差价丢失的诉请是否合法有据。

　　关于焦点一，本院以为，两边对购房款的付出方法在合同中约好不明，亦未能就此问题达成补充协议，应按生意习气确认。二手房生意的生意习气一般为，房东获得不动产权挂号证书，将产证放中介处，买方再付首付款，这样对各方都有制约。本案中，被告的不动产权证书系于2017年5月27日获得，在其获得房子权属证书之前原告有权不付出购房款，这是原告行使先实行抗辩权，不属于违约。况且本案中，原告于2017年5月23日，向本院执行款专户汇入350000元购房款，为持续实行合同做准备。

　　关于焦点二，本院以为，被告在2017年3月31日与案外人就同一标的签定更高价款的房子生意合同并收取案外人200000元定金的行为，显然是不乐意持续实行本合同，而且其在庭审上清晰表示即便本案原告一次性全额付款也不乐意持续实行合同的行为，显然属于违约，原告依法能够免除合同。

　　关于焦点三，《最高人民法院》第二十八条规定，生意合同约好的定金不足以补偿一方违约形成的丢失，对方请求补偿超过定金部分的丢失的，人民法院能够并处，但定金和丢失补偿的数额总和不应高于因违约形成的丢失。因此本院关于原告建议的双倍返还定金予以支撑，而且应另行再补偿多返还的定金80000元之外的其余丢失。关于确定差价的时刻点的确认，原、被告两边在2017年7月24日均共同明承认能够评价当日为差价时刻点，本院予以认可，被告第2次庭审之日又建议应以2017年3月30日的时刻点来评价差价，因为其系在2017年3月30日经过中介奉告原告不乐意持续卖房的现实，但其未能供给相应的依据，本院不予采用。故原告要求按照评价日即2017年8月15日的市场价与合同约好价格的差额750000元予以补偿，应予支撑，但应扣除多返还的定金80000元。据此，按照《中华人民共和国合同法》九十四条、一百一十四条、《最高人民法院》第二十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定,判定如下：

　　一、免除原告张某园与被告黄某雯于2017年3月7日签定的《房子转让合同》;

　　二、黄某雯于判定生效后七日内双倍返还张某园定金160000元并补偿丢失670000元;

　　三、驳回张某园其他诉讼请求。

　　假如当事人未按上述期限实行给付金钱职责，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍付出拖延实行期间的债款利息。

　　案子受理费折半后收取7575元，保全费5000元，由原告担负1105元，被告担负11470元;判定费5700元，由被告担负，于本判定生效之日后七日内交纳。

　　如不服本判定，可在判定书送达之日起十五日内，向本院递送上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。

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