一房多卖，房子属于谁

播放 183次      发布日期：2019-04-22       来源：未知

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　　案例一：2017年，一地产公司先与与张某签订商品房买卖合同六份，约定：某公司将六套房屋出售给张某。张某依约向某公司支付全部购房款110.1061万元，并将商品房买卖合同在房产局备案登记。

　　事后，双方在2018年1月签订商品房退款退房协议书，某公司在2008年3月20日前以现金支付方式将全部购房款退还张某，则张某将上述房屋退回某公司，否则双方继续履行先前签订的商品房买卖合同。但某公司没有如约退款。

　　2009年8月18日，某公司又与阳某签订商品房买卖合同，约定：某公司将涉案房屋出售给阳某，总价款为46.8万元。2009年8月18日，阳某向某公司支付23.785万元。2009年10月11日，某公司刊登交房通知。

　　案例二：2010年1月20日，某公司将房屋交付阳某，后阳某装修居住至今。

　　2010年10月，张某向人民法院起诉，请求：判决某公司交付房屋，并办理房地产权属证书，支付逾期办证违约金，以及赔偿逾期交房租金损失。

　　2010年11月15日，法院支持张某的上述诉讼请求。某公司不服提起上诉，2011年4月11日中院判决驳回上诉，维持原判。

　　2016年7月，阳某向中院诉请撤销两审民事判决。同年12月28日，中院判决驳回阳某的诉讼请求。阳某和地产公司均不服，提起上诉。2017年7月10日，高院判决支持阳某和地产公司的上诉请求。

　　靳双权律师认为：

　　所有权作为物权的一种，其取得方式分为继受取得和原始取得，买卖即为继受取得的原因之一。

　　对于不动产物权的继受取得而言，买卖合同的成立和有效仅仅意味着买受人取得对出卖人的债权请求权，如欲取得具有排他效力的物权，将物权人从出卖人变更为买受人，应当履行法定的公示方式。

　　物权法规定，不动产所有权的继受取得，只有在不动产登记簿上记载之后，买受人方能取得包括所有权在内的不动产物权。

　　本案讼争的房屋尚未办理权属登记手续，张某、阳某均不能成为讼争房屋的所有权人，对讼争房屋均不享有物权。

　　实践中不动产登记制度不完善，对于买卖不动产等需要登记产权的当事人而言，即使没有物权，但如果其因为合同而对某财产享有物权登记请求权等债权符合物权期待权的保护条件的，准予其享有不同于一般债权的物权期待权，并且在与一般债权的实现发生冲突时，法律亦优先保护物权期待权。

　　张某与某公司签订了合法有效的商品房买卖合同，张某已经全部支付购房款并且办理商品房买卖合同的备案登记手续，根据法律规定，其对讼争的房屋享有物权期待权。

　　阳某与某公司亦签订了合法有效的商品房买卖合同，但合同约定购房款为46.8万元，阳某只给付了23.4万元，虽然房屋已经合法交付给阳某，但其对讼争房屋因未支付全部价款而不享有物权期待权，只享有债权。

　　当张某的物权期待权与阳某的债权保护发生冲突时，依法应当保护张某的物权期待权。据此，阳某以一般债权请求排除物权期待权的主张，于法无据，不予支持。遂判决驳回阳某的诉讼请求。

　　靳双权律师认为：

　　2007年12月21日某公司与张某签订的商品房买卖合同为合法有效合同。虽然某公司又于2009年8月18日与阳某签订商品房买卖合同，将讼争房屋出售给阳某，阳某依约支付了首付款并实际占有房屋，但无证据证明阳某与某公司之间存在恶意串通的故意，故阳某与某公司签订的商品房买卖合同亦合法有效。

　　张某主张阳某明知讼争房屋已出售给张某，仍恶意与某公司签订商品房买卖合同，但没有提供充分证据证明，依法不予支持。

　　所以，涉及本案讼争房屋的两份商品房买卖合同均为有效合同，这属于一房二卖的情形，导致阳某与张某的民事权利发生冲突。

　　根据公平原则，在一房二卖的情况下，如果两个涉及共同标的物的合同均已发生法律效力，已经办理房地产登记的优先于未办理房地产登记的;均未办理登记，先占有的优于后占有的。

　　故在本案讼争房屋存在一房二卖且均未办理房产所有权证的情况下，应根据先行占有的原则确定合同的先后履行顺序。

　　本案中，房屋所有权人某公司就讼争房屋分别与张某和阳某订立了两个有效的商品房买卖合同，且均未办理房产所有权证，而讼争房屋已由阳某先行占有六年多，故在买受方张某与阳某对讼争房屋的合同履行发生争议时，应优先履行实际占有方阳某的合同。

　　由于房地产合同备案登记手续属行政管理手段，不具有物权变动的效力，故张某以此主张优先履行，不予支持。

　　阳某与某公司签订的商品房买卖合同约定购房余款以银行按揭方式支付，但未能办理银行按揭并不是阳某自身原因造成，亦未影响合同效力，故一审判决以阳某未支付完购房款为由，认定阳某对讼争房屋不享有物权期待权，没有法律依据，依法应予纠正。两审判决主文存在错误，损害了阳某的民事权益，阳某及某公司上诉请求撤销上述判决，有事实和法律依据，依法予以支持。

　　靳双权律师点评：

　　一房数卖是指出卖人分别与两个以上的买受人签订买卖合同，将同一房屋出卖给两个以上不同的买受人，又称房屋的多重买卖。本案就是典型的一房数卖纠纷案件，主要涉及房屋所有权的变动模式、房屋预售合同登记备案的性质和效力，以及一房数卖中多个买受人的权利保护顺位问题。

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