二手房交易过程中如遇法院查封怎么办

播放 89次      发布日期：2019-04-02       来源：未知

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　　随着房地产市场的发展，房屋买卖合同纠纷频发，房屋买卖合同纠纷具有受政策影响明显、涉案标的额大、案件事实较为复杂等特点。本文主要通过一起因在二手房买卖过程中，遇出卖人房产被法院查封，买受人如何维权进行探讨。

　　【案情简介】

　　买受人何某于2017年2月与出卖人戚某签订了《二手房买卖合同》，约定何某购买戚某所有的位于高新区某处的房屋一套。合同签订后，何某向戚某支付了部分房款，戚某随即将房屋交付给了何某。

　　2017年4月，何某与戚某到不动产登记中心办理房屋过户手续时，发现案涉房屋已于2017年3月，因戚某涉及债务纠纷，被某法院查封，导致案涉房屋不能如约办理过户手续。

　　【法律分析】

　　本案系常见的二手房买卖过程中，由于房屋的过户需要一段较长的时间，在这段时间内由于出卖人的原因，可能导致法院对案涉房屋进行查封。本案中，在法院查封之前，买受人何某已与出卖人戚某签订了合法有效的《二手房买卖合同》，并已向出卖人戚某支付了部分购房款，出卖人戚某也向何某交付了案涉房屋，由于房屋被查封不能办理过户手续。

　　根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。

　　因此，何某可以向法院提出执行异议，要求法院中止对案涉房屋的执行，进而解除对案涉房屋的查封，此后何某则可以顺利办理案涉房屋的产权过户手续。

　　【实务建议】

　　实践中，在二手房买卖过程中可能会遇到上述案例中的情形，因此建议大家在购买二手房时注意以下几点：第一，在签订房屋买卖合同之前，一定要去房屋登记部门核实案涉房屋的产权情况;第二，在签订房屋买卖合同之后，支付房款一定要做资金监管，切忌自行支付房款帮卖家解查封;第三、签订房屋买卖合同之后，发现房屋被查封时，一定要及时运用法律武器，向法院提起执行异议维护自己的合法权益。

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