恶意串通损害他人利益的房屋买卖合同无效

播放 185次      发布日期：2019-04-02       来源：未知

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　　2002年11月15日，张某与北京某开发公司签订商品房买卖合同，约定张某购买位于北京市昌平区7号的房屋一套。合同约定房屋总价款为250 028元，首付款90 028元，贷款16万元。上述房屋交付后徐某对房屋进行了装修并实际居住，房屋登记所有权人为张某。

　　关于2002年购买涉案房屋时的出资情况，徐某主张自己支付了房屋首付，并偿还银行按揭，后张某支付了69 570.32元将剩余贷款还清;张某主张首付款及部分银行贷款由其表哥郑某支付，后自己提前偿还69 570.32元将剩余贷款还清。法院经询郑某，郑某陈述称诉争房屋的购买是由徐某家里出钱，后续贷款由徐某偿还。

　　同时，诉争房屋的原始购房发票、办理产权证的税费单据、还贷存折、存款回单、公共维修基金收据以及物业供暖等各种缴费单据均由徐某持有。2013至2014年间张某起诉请求徐某腾房、徐某请求确认房屋归自己所有，均被驳回。2016年1月15日，张某与高某签订《房屋买卖合同》，张某将涉案房屋以135万元的价格(远低于市场价格)卖给高某。

　　截至2016年1月14日，高某实际支付张某120万元。后双方办理了房屋所有权转移登记，房屋登记所有权人现为高某。高某起诉至法院：请求确认张某与高某就北京市昌平区7号房屋签订的房屋买卖合同无效。

　　张某辩称：房屋的所有权应以产权登记为准，本案被上诉人并不是房产证上的房主。张某有权处分诉争房屋。高某辩称：诉争房屋登记在张某名下，其对该房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。涉案房屋买卖合同系双方真实意思表示且已履行完毕，原审判决认定涉案合同无效没有事实和法律依据。法院判决：确认张某与高某于二○一六年一月十五日签订的《房屋买卖合同》无效。

　　律师观点：

　　靳双权律师认为：根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定有下列情形之一的，合同无效：“(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”

　　本案中，徐某起诉要求确认张某与高某签订的房屋买卖合同无效，关键问题在于两点，一是徐某对于诉争房屋是否具有合法利益，二是张某与高某是否存在恶意串通，损害他人利益的行为。关于徐某是否对诉争房屋具有合法利益的问题， 2013年以来，张某与徐某就诉争房屋已多次进行过诉讼，人民法院的历次判决已经确认张某与徐某对诉争房屋的所有权存在争议，徐某居住使用涉案房屋不应被认定为无权占有。

　　关于徐某与张某之间对于涉案房屋的出资关系、是否存在借名买房合同关系以及借名买房合同的效力和因此产生的相关权利义务等问题，人民法院在之前的判决书中已经向当事人指出需通过合法途径解决，在这种情况下，张某不顾及诉争房屋存在争议的情况，擅自将房屋转卖他人，其行为实属不当。

　　通过对本案证据的审查，可以看到原始购房发票、办理产权证的税费单据等购房手续的原件均由徐某持有，同时徐某还持有以张某为户名的还贷存折原件，其提交的存款回单亦可与还贷存折相对应，因此至少可以确认徐某曾为诉争房屋偿还贷款的事实。综上，法院认为徐某对诉争房屋具有合法利益与法有据。

　　双方自2013年前后进行过多次诉讼，张某明知其与徐某就诉争房屋的权利归属存在争议，在上述争端未最终解决的情况下张某即将该房屋出售，存在主观恶意。高某作为房屋交易的买受人一方，系与张某自行成交订立的房屋买卖合同。

　　对于缔约前现场看房的时间、具体细节未能充分举证说明，且与目前该房屋由徐某占有、使用的基本事实不符。房屋的交易价格也明显低于同时间同地段同类房屋的市场交易价格，可以证明高某存在主观恶意。其次，张某与高某以签订房屋买卖合同的方式相互串通，在客观上共同实施了损害徐某利益的行为。法院认定张某与高某存在恶意串通，损害了徐某利益，并据此判决涉案房屋买卖合同无效，具备事实及法律依据。

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