房地产开发公司能否解除房屋买卖合同并承担违约责任及赔偿损失

播放 64次      发布日期：2019-04-01       来源：未知

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　　在处理以分割商铺为标的物的买卖合同纠纷中，在房地产开发公司已与绝大部分购房人解除合同的情况下，如要求开发商继续履行买卖合同，将破坏当事人之间的利益平衡，故应允许开发商以承担违约责任及赔偿责任代替实际履行，解除双方合同。

　　【基本案情】

　　位于某路的时代广场是A公司于2006年开始开发建设的商业用房，该建筑物为地下一层、地上六层。其中地上第一、二、三层的部分区域对外作为商品房销售，其余部分为A公司自有。2008年10月19日时代广场尚在建设中时，A公司与冯某签订了一份商品房买卖合同，约定：A公司向冯某出售时代广场第二层编号为28050的商品房(属于分割商铺性质)，建筑面积22.50平方米，每平方米单价16 363.73元，总房款368 184元;2008年10月22日前交付房屋;交房后三个月内双方共同去办理房屋权属过户手续。该合同于2008年10月26日经房地产市场管理处登记。合同签订后，冯某按约支付了全部房款。2008年11月3日A公司将房屋交付冯某使用，但一直未办理产权过户手续，A公司于2008年将时代广场内的自有部分租赁给某百货公司经营。2009年6月某百货公司经营不善，被哄抢而倒闭。2009年12月时代广场购物中心在原址开业，2012年1月再次停业，大部分购房人所购房屋亦无法正常经营。在此期间，部分购房人及债权人集体上访，要求退房及偿还债务，A公司的出资股东亦发生了二次变更。A公司陆续与大部分购房人解除了商品房买卖合同，办理了退房手续，尚余包括冯某在内的少部分购房人未办理商品房买卖合同的解除手续。整个时代广场处于闲置状态。之后，A公司为盘活资产、重新开业，拟对时代广场的经营格局进行调整，将包括冯某所购商铺在内的全部经营面积重新规划布局，并准备进行施工。2013年3月17日及6月30日，A公司两次致函冯某，通知其解除双方签订的商品房买卖合同。2013年3月27日，A公司拆除了冯某所购商铺的玻璃隔墙及部分管线设施。随后A公司进行了调整经营格局的施工。冯某为此与A公司发生纠纷。

　　冯某向法院起诉，以A公司在合同约定的期限内未能办理产权过户手续已构成违约，在合同未依法解除的情况下将2B050房屋的玻璃墙及部分管线设施拆除亦属不当，要求A公司承担相应的违约责任及赔偿责任。

　　法院根据A公司的申请，委托说房网靳双权律师对冯某所购时代广场编号为28050号商铺的现行市场价值进行评估。2014年3月5日，房地产估价师事务所有限责任公司出具估价报告，确认在2014年3月3日该商铺价值为531 700元。

　　审理中，A公司表示，愿意赔偿冯某各种经济损失680 000元。

　　【审判结果】

　　法院判决：一、A公司与冯某签订的时代广场编号为28050房屋的商品房买卖合同予以解除;二、冯某返还A公司位于时代广场编号为28050号的房屋，于本判决生效之日起十日内交付;三、A公司退还冯某房屋价款368 184元，赔偿冯某房屋增值额163 516元，合计531 700元，于本判决生效之日起十日内付清;四、A公司赔偿冯某逾期办理房屋权属登记过户手续的违约金及其他经济损失680 000元，于本判决生效之日起十日内付清。

　　【律师点评】

　　冯某与A公司签订的商品房买卖契约应为合法有效。A公司在合同约定的期限内未能办理产权过户手续已构成违约，在合同未依法解除的情况下将2B050房屋的玻璃墙及部分管线设施拆除亦属不当，A公司应承担相应的违约责任及赔偿责任。

　　根据法律规定，当事人一方不履行非金钱债务或履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但债务的标的不适合强制履行或履行费用过高的除外。本案中，冯某所购的门面房在整个时代广场布局调整的范围内，且所占比例较小，在A公司已与绝大部分购房人解除合同的情况下，如要求A公司继续履行本案合同，将对整个时代广场的规划及经营产生影响，使A公司为履行本合同支付过高的费用，势必破坏当事人之间的利益平衡，故应允许A公司以承担违约责任及赔偿责任代替实际履行，解除双方合同。

　　A公司在自愿给予冯某逾期办理产权过户手续的违约金及其他经济赔偿共计为680 000元，A公司支付的违约金、赔偿款及房屋增值款足以弥补因解除合同而给冯某造成的损失。

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