房产律师：房产纠纷怎么解决

播放 105次      发布日期：2019-03-01       来源：未知

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　　在房产纠纷中一房二卖的现象时有发生，那么如果发现在房产纠纷中一方二卖两份合同都有效怎么办?就此厦门林凯律师来给大家讲述这样一个案例，希望通过案例的讲述，对大家有一定的警示作用。

　　李某与妻子于2013年协议离婚，双方约定位于厦门的一幢面积近三百平方米的房屋归李某所有，但并未办理变更所有权手续。2015年11月，买家朱女士与李某在房地产经纪公司的居间下约定将李某与其前妻共有的房屋出卖给朱女士，价格375万元。

　　合同签订后，房地产市场可谓一日一价，李某越想越不甘心，便于2016年3月告知居间方，要求在原有房价基础上涨50万元，作为交易期间房价飞涨的补偿。朱女士知晓后委托律师致函李某，告知其行为构成违约，要求在7日内办理涉案房屋的网签、资金托管，并办理过户，但李某未作理会，朱女士遂将李某及其前妻诉至法院。此案经虎丘法院一审依法判决，双方继续履行房屋买卖合同，李某将不动产变更登记至朱女士名下。李某不服提起上诉，2017年8月，中院作出了驳回上诉，维持原判的终审判决。

　　然而，就在2016年4月，涉及该房屋的案件正在审理期间，李某又在B房地产经纪公司的居间下，与另一位买家杨某签订了一份《房屋买卖(居间)合同》，约定将上述别墅以485万元的价格交易，杨某当即支付定金20万元。但李某并未告知杨某案涉房屋已经转让给了朱女士，还欺骗其说案涉房屋被法院查封了，等解封之后再过户，也没有告知杨某其存在违约情形。之后，杨某得知李某与朱女士的房屋买卖合同纠纷案件已结案，案涉房屋已归朱女士所有。而此时，该房屋价格已经上涨至620万元左右，杨某也一纸诉状将李某诉至法院，要求其承担违约责任并赔偿损失130余万元。两位买家之外，两家中介公司也将李某诉至法院。

　　依法判决支持*份房屋买卖合同成立，房主需向第二位买家返还定金20万元，并赔偿房屋差价损失76万元，同时需支付两家中介公司居间服务费、违约金近10万元。“这两份合同均系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效，各方均应按照合同约定履行各自的义务。”对于第二份合同，虽然原被告及案外人在签订涉案房屋买卖居间合同之前，被告已经与他人就同一房屋签订了买卖合同，确属“一房两卖情形”，但是法律并没有明确禁止一物二卖，并没有因一物二卖而当然否定合同效力，只要合同具备法律规定的有效要件即合法有效。且本案中，被告并没有证据证明原告即中介公司在签订合同前知晓被告将涉案房屋已经出售给他人，因此涉案合同也不存在因原告与被告恶意串通损害他人利益而导致合同无效之情形。综上，两份合同均是有效的，李某应支付两家中介公司居间服务费用及违约金共计约10万元。

　　“一房二卖”是指房屋的所有权人将同一套房屋分别出卖给两名购房人，就同一套房屋和两名购房人分别订立房屋买卖合同的行为。法律并没有明确禁止一物二卖，并没有因一物二卖而当然否定合同效力，只要合同具备法律规定的有效要件即合法有效。

　　这两份厦门房产纠纷如果没有《合同法》第五十二条规定的合同无效情形的，均为有效的合同。即，并不因为房主在先订立了一份房屋买卖合同，房主订立的第二份买卖合同就必然无效。如此一来，房主“一房二卖”将产生两份合同义务，任何一份合同不能履行的，都将承担违约赔偿责任。两份买卖合同均为有效且各买受人均要求履行合同的，应按照已办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位，但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。








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