北京二手房律师：遇到一房二卖，房子归谁所有

播放 59次      发布日期：2019-02-28       来源：未知

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　　白某有一套房子，于2018年2月卖给了张三，签订合同并且已经收了购房款，但张三常年在外地，房子并没有过户。2018年6月，李四要结婚没有合适的房子，听说白某的房子还没有卖，就与白某协商购买房子其房子，因白某苦于房子已经出售不能再卖，李四屡次劝说并加价10万买下了房子并完成过户。

　　这就是典型的一房二卖，随着卖的次数增加，就变成了一房多卖。

　　如果你是一房二卖或者数卖中的买房人，法律能否保护你的合法权益呢?白某和张三、李四都签了合同，我们该怎么切入呢。

　　首先，我们要考虑的是合同效力。

　　房屋买卖合同对买卖双方的权利义务进行了约定，这是双方交易的前提和基础，如果另一个人的权力基础不稳固，那我们赛跑以前就已经赢了一大半。本案中第二次买卖显然比较特殊，或者说难以界定，依据《合同法》第52条之规定，恶意串通损害第三人利益而签订的合同，应当认定无效。合同无效是自始无效，从签订合同到合同履行都无效，如果李四的合同无效，那么他们就不存在买卖关系，过户则将被撤销。

　　但李四如果是善意第三人，他们的合同就是有效的。白某是否告知李四前一份合同的存在，李四劝说的内容是不要担心张三还是不要担心价格，以及原来房价是20万还是200万，都对判断李四是否是善意第三人有重要作用。

　　一般认为，不知情是善意的前提，以合理的价格完成交易是关键，完成过户和交付是核心，三者同时满足，则符合了《物权法》第106条所确定的善意取得制度，李四就是善意第三人，他们的合同则是有效，否则就是无效的，比如原房价只有20万，李四加价10万，显然不符合房屋的市场价格，很难认定其是善意的。

　　其次，我们要考虑合同履行情况。

　　无论是二手房还是商品房，要完成交易少则十天半个月，多则一年半载，任何一个环节都可能出岔子导致交易失败，所以给一房二卖留下了充足的活动空间。

　　房屋交易过程中，签订合同、交付房款、网签备案、过户登记、交房入住是必须进行的，像看房验房、办理贷款、解除抵押等环节是可以归纳到者五个当中，因而我们在考量履行情况时主要考虑这五方面。

　　合同不一定非得书面的，也有可能口头的，这是双方交易的基础，只要双方达成了买卖房屋的合意，基本上都是有效的，即便没有书面的但也不妨碍是履行交房付款等程序，更何况到了网签备案阶段还要在政府部门再签订一份。

　　当所有合同均有效时，张三、李四、王五等所有人都要继续履行合同，那就得依据合同履行情况来确定了，好在物权法、合同法以及商品房买卖的司法解释确立了一些基本原则：

　　1.已经办理过户登记者优先

　　2.均未过户，实际占有者优先

　　3.未过户未交房，综合考虑付款金额及先后、合同签订先后、网签备案情形，视情况而定。

　　当你发现你已经付过款的房子还存在其他买家，应当第一时间将房屋保全以免钱房两空，在条件允许的情况下，尽快找律师安排诉讼事宜。

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