北京二手房律师：买了凶宅可以退吗

播放 77次      发布日期：2019-02-28       来源：未知

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　　买房是大家永恒的焦点。

　　有的人付出了一辈子和几代人的积蓄。

　　也因此，买房人会慎之又慎。

　　价格要比，甚至连邻居怎么样，都恨不得打听得一清二楚。

　　可千防万防，总还有漏洞。

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　　2017年12月，李女士以80万元的价格购买了林女士的房子。办理了房屋过户手续后，李女士一家搬迁至这套房屋居住。

　　一天，与邻居、物业服务人员闲聊时，李女士无意得知，林女士先夫曾在该房屋内病危，被小区保安从屋内背下楼并送医院救治，最终抢救无效身亡。

　　震惊之余，李女士立刻找林女士交涉，但双方始终无法达成和解协议。

　　于是，李女士把林女士告上法院，她认为林女士在出售房屋时隐瞒了房屋发生过人员非正常死亡的事实，该房屋是“凶宅”，请求法院判决撤销该买卖合同，由林女士退还房款并赔偿其损失。

　　最终，法院驳回了李女士的诉讼请求。

　　李女士似乎碰上了，房产交易中大家普遍关注的“凶宅”问题。

　　可是，为何法院没有支持李女士诉讼请求呢?

　　我们听一下靳双权律师的专业解答。

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　　问：什么是凶宅?

　　靳双权律师：在实践中，对于上述问题的处理并未有一个明确的定论，因每个案子遇到的情况可能都不相同，法院有一定的自由裁量权。

　　大家一听到“凶宅”这个词都比较忌讳，在中国人的传统观念里，买房子都是图个吉利。如果，在购房之前知道某个房子死过人活着发生过敏感，大多数人都不会购买。

　　通常意义上的“凶宅”一般指发生过凶杀、自杀及其他非正常死亡事件的住宅，如果仅发生过属于正常的生理死亡及意外事件死亡则不应被界定为凶宅。

　　这也是为什么法院最后驳回李女士诉讼请求的原因。显然在李女士的案件中，林女士先夫属生老病死范畴，并非非正常死亡。

　　问：如果不小心买到了“凶宅”，该如何维护自己的权益呢?

　　靳双权律师：按照我国《合同法》的诚实信用原则，出卖人在出售房屋时应如实告知买受人房屋的基本情况，如果出卖人故意隐瞒足以影响买受人是否愿意购买房屋的重大事实，则很可能最终会因欺诈而致使合同被依法撤销。

　　对于出卖人故意隐瞒“凶宅”事实的欺诈行为，我国《合同法》赋予了买受人行使撤销权的权利。

　　但同时，撤销权并非没有期限限制，原则上撤销权需要在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使，该一年的期限在法律意义上属于除斥期间，不存在中止、中断的情形。

　　买受人行使撤销权之后，合同自始无效，双方应互相返还，出卖人应当将全部购房款退还买受人，买受人应当将房屋退还出卖人。

　　具体可看下方规定：

　　第六十条 严格履行与诚实信用

　　当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务

　　第五十四条 可撤销合同

　　下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：

　　(一)因重大误解订立的;

　　(二)在订立合同时显失公平的。

　　一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。 当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。

　　第五十五条 撤销权的消灭

　　有下列情形之一的，撤销权消灭：

　　(一)具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权;

　　(二)具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。

　　摘自《合同法》

　　问：可是……买受人错过了一年的时效，那该怎么办?

　　靳双权律师：如果买受人不行使撤销权或者已经过了一年的除斥期间，则买受人可以主张出卖人承担相应的违约责任，要求其降低房屋价款。

　　问：现实购房中，我们如何才能避免买到“凶宅”或更好地维护自己的权益呢?

　　靳双权律师：我国相关法律规定，二手房原房主必须要向购房人明确告知其房产产权无查封、无抵押及债务纠纷等，并提供房屋质量、设施及是否涉嫌诉讼等情况。

　　而对于与房屋居住条件无关的信息，原房主没有义务主动告知。因此购房者应该主动向房主进行咨询和核实。

　　当然，除了口头向房东和中介问询外，最有力的武器就是落实到合同条款。购房者应该在合同中清楚写明有关事项。

　　例如：“要业主保证所出售房屋中未曾发生过非正常死亡、严重刑事案件等可能导致买家心理不安的情况。若购房者发现房屋中曾经发生过上述情况而业主未曾予以书面披露，买家有权解除合同并要求业主赔偿xx万元”之类的合同条款。

　　这样，一旦日后发现这个房子是凶宅，买家也有真凭实据来维护自己的利益。

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　　看完靳双权律师的专业解答，想必大家对“凶宅”法律问题已有所了解。

　　虽然法律途径最终能使买卖合同得以撤销，但事谋于前。

　　购房时有哪些方法来辨别“凶宅”呢?

　　靳双权律师也为您整理了一些方法，希望有所帮助：

　　(一)走访小区

　　如果是凶宅，原房主为了能将房子顺利出售，可能不会告诉购房者真实情况，那么购房者就要从别的渠道获取关于这个房子的信息。

　　如果房子是凶宅的话，小区内或多或少会引起过议论，容易打听出来，比较容易打听到的地方包括居委会、物业公司和隔壁左右的邻居，这就需要购房者多多走动，多向别人打听，也不难知道真相。

　　(二)房产证辨别

　　如果房子房龄老，而房产证下发日期比较晚的话，建议购房者应当问清业主房子是继承的还是买的二手房。

　　是继承的就要问下前业主去世的原因，曾经发生过什么事情等，这些都要了解清楚。

　　(三)查询新闻

　　如果发生一些特大刑事案件的话，那媒体会对相关事件做出报道，购房者可以在网上搜索这个小区相关的一些关键词，如果确实发生过什么事的话，肯定会有新闻报道出来的。

　　(四)去派出所询问

　　可以到所辖的派出所进行询问，如果是有凶杀或者是他杀之类的情况，当地派出所会有备案记录。

　　户口上有人去世销户的，也可以调查一下是正常死亡还是非正常。

　　(五)售价低于市价

　　俗话说得好，便宜无好货。现实生活中，虽然没有这么绝对，但是当房子低于市场价太多，那就要多加小心了。

　　凶宅的话，业主通常会为了早日出手而降低价格，购房者在买房的时候要注意价格是否低得过度了。

　　(六)找靠谱的中介调查

　　询问中介公司是否做过相关调查，并且让他们做出相关声明，承担相应的责任。

　　有完备风险控制流程的经纪公司会在自己的内部系统中记录这些采集到的信息，但是因为涉及到业主隐私，这个数据库不能对外开放，因此很多购买者都不太了解这个系统。

　　当然了，除了凶宅。在交易二手房时，还有什么注意事项呢?请咨询说房网靳双权律师。

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