借名买房律师：借名买房中借名人可提起确权之诉，请求判其为房屋的真实权利人

播放 117次      发布日期：2019-02-27       来源：未知

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　　张三与李四均系某公司同事。2001年公司集资兴建新宿舍楼，分配方案按照计分办法选择楼层及户型。张三与李四系同事，分房分数比李四低，得知李四不要房，张三为选择较好楼层及户型，经与李四协商同意，借用李四名义买房。随后张三向李四转账购房款，李四用该款项购房。2003年8月7日，房管机关颁发了房权证，产权人登记在李四名下。

　　现二人发生争执，张三向法院起诉，请求确认其未案涉房屋的实际所有人。

　　争议焦点：

　　借名买房，借名人请求法院确认其为实际权利人能否得到支持?

　　裁判理由：

　　李四与张三为同一单位职工，根据原审中出庭作证的两人共同的同事王某、高某甲、张某、高某乙的证人证言、张三持有与争议房屋有关的相关原始单据、房屋建成交付后张三对房屋进行了装修并一直占有居住等事实可以认定在张三与李四之间存在借名买房的口头协议。该协议不违反法律法规的禁止性规定，也没有损害国家及社会公共利益，为有效协议。本案所涉房屋并非经济适用房，李四同意张三以其名义购房也并非处分夫妻共同财产的行为，对李四关于该口头协议无效的主张，本院不予支持。在借名买房的情形下，借名人为实际出资人，但与房屋买卖相关的法律行为均以被借名人的名义进行，房屋产权证也登记在被借名人的名下，导致出现登记权利人与实际权利人不一致的情况。在此情况下，不能仅依据房屋产权证书的记载确定权利人，本案原审法院根据证人证言，结合张三持有与争议房屋有关的相关原始单据、房屋建成交付后张三对房屋进行了装修并一直占有居住的事实认定张三为涉案房屋的实际权利人并无不当。

　　相关法条：

　　《中华人民共和国物权法》

　　第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。

　　第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。

　　《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释(一)》

　　第二条当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。

　　相关案例：

　　(2015)鲁民提字第414号

　　法理分析：

　　借名买房在现实生活中屡见不鲜，借名人能否请求法院判令其直接为案涉房屋的实际所有人，实务中存在两种见解：

　　第一种见解，借名人实际出资购买了上述房屋，其与被借名人之间的约定，可以证明其为实际权利人，借名人可以直接请求法院判令其为权利人，即房屋自始至终归借名人所有。

　　第二种见解，虽然借名人与被借名人之间存在房屋归属协议，但根据物权法规定的不动产登记公示原则，应当确定被借名人享有房屋所有权，但是借名人与其之间的协议不违法国家法律规定，也未侵害到第三人的利益，应当认定有效。借名人对被借名人享有债权，其可以请求被借名人按照合同约定将案涉房屋过户到借名人的名下。

　　根据《物权法解释二》第二条的出台，结束了上述争议，其承认了房屋代持的情形下，借名人可以直接请求法院判令其为真实权利人，即第一种观点，借名人至始至终享有房屋的所有权，其所提的诉讼为房屋所有权确定之诉，而非合同履行之诉。

　　但是笔者在此提醒一点，借名人应当在借名买房时，与被借名人进行明确的约定，该房屋属于借名人，说明房屋代持的情形。并且要保留好转账凭证、物业费等相关凭证来证实上述事实，以免自己的合法权益受到侵害。

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