借名买房律师：借名购房有纠纷怎么办

播放 55次      发布日期：2019-01-11       来源：未知

---

　　2012年6月，蔡某为规避当地限购政策，以练某名义与XX市X房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》。2012年8月，练某按上述《商品房买卖合同》约定，以该商品房作抵押，与该市XX银行签订《个人购房按揭借款合同》。2013年1月，练某出具一份《声明》交蔡某鸿收执。该《声明》载明，涉案商品房是蔡某用练某的名义购买及按揭，实际上是蔡某用资购买并由蔡某用资供还贷的。同年9月起，蔡某对该商品房进行装修，经装修完毕后入住至今。2014年11月，练某在蔡某不知情的情况下，与王某就涉案商品房签订《房屋转让合同》，王某归还按揭贷款，二人办理了房产过户手续，将该商品房登记在王某名下。2015年，蔡某将二人诉至法院。

　　一、购房合同是否有效?

　　随着社会经济的快速发展，为了遏制投机和过度投资，自2010年以来，相继有四十余个地市实施房屋限购政策，在这种限购的情况下，许多购房人就借用他人的名义再次买房。那么实际购买人与名义登记人签订的借名购房合同是否有效呢?

　　一种观点认为，限购政策属于法律法规强制性规定，根据合同法第五十二条规定，违反法律法规强制性规定的合同属于无效合同，那么为了规避限购政策而签署的购房合同显然属于无效。

　　此种观点显然忽视了效力性强制性规定与管理性强制性规定的区别。根据最高院司法解释规定，合同法中的“强制性规定”，仅指效力性强制性规定，而限购政策仅仅是国家为了促进房地产市场健康发展而出台的管理性规定，因此只要借名购买的是商品房，不是经济适用房、集资房、房改房等政策房，约定是适格当事人的真实意思表示，该购房合同就合法有效。

　　二、房屋属于谁?

　　在房屋所有权的真实权利状态与登记状态不一致时，借名人有权申请更正登记或要求出名人配合办理过户手续，但由于我国法律规定不动产物权登记生效，这意味着实际所有权人在法律上并非直接拥有该不动产物权，而是基于债权的原因行为而拥有了请求确认的权利。

　　以本案为例，通过法院查明，除了商品房买卖合同和声明，蔡某通过银行汇款方式向华景房地产开发有限公司支付了首期款。《契税完税证》、销售不动产《发票》等均由蔡某持有。该房屋物业服务有限公司亦证明，此商品房小区物管费用系蔡某负责缴交。通过一系列举证，形成了完整的证据链，足以证明蔡某为真正的权利人。

　　三、第三人购房行为是否收到保护?

　　为了保证物权的对世效力，保护善意第三人的权利，我国法律规定了善意取得制度，根据我国《物权法》第106条的规定，善意第三人支付了合理价款并办理了房屋过户手续，便取得了房屋的所有权。

　　需要注意的是，第三人是否善意是适用善意取得制度的关键。根据物权法司法解释，受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。本案中，法院通过审查证据，认为王某存在重大过失，不符合法律规定善意取得的认定条件，因此并未支持王某的主张。最终判决确认涉案房屋属蔡某所有。

　　四、律师建议

　　为了规避借名购房的法律风险，靳双权律师提示购房人慎重采取此种方式购买房屋，如果已经以此形式购买，可采取以下措施预防法律风险。

　　1.签订书面协议。实践中，由于借名购房的双方当事人有较为紧密的社会关系，很多购房者基于信任并未签订书面的协议，这就导致一旦发生纠纷，双方各执一词，因此建议在购房前双方签订书面协议，以保障自身权利。

　　2.注意保存各类证书凭证。司法实践中，法院除了查看双方合同约定外，还会从房屋产权证书由谁保管、房屋由谁长期支配使用、相关税费由谁支付等证据判断究竟真实权利人是谁。因此建议在购房后，购房者应该小心保管相关凭证。

　　3.及时过户。一旦条件成就，建议购房者及时履行过户手续，将房屋所有权人变更为自己，还原真实的权利状态，避免产生法律风险








上一篇：借名买房律师：借名买房有哪些风险？能不能规避
下一篇：借名买房的房屋权属确认问题