房产律师：订立房屋买卖合同后，未及时办理产权证该怎么办

播放 83次      发布日期：2019-01-09       来源：未知

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　　购房者与开发商依法签订商品房买卖合同后，当事人双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。在购房者按照合同约定的要求履行了自己的义务，即支付了全部房款后，开发商理应按照合同的约定期限履行办理房产证的义务，若其未按合同约定履行上述义务，其行为便已构成了违约，需承担相应的违约责任。

　　房屋买卖合同订立后成立并生效，是否办理房屋产权证，影响的是房屋所有权是否转移，而对买卖合同及其效力没有影响。不能因为当事人还未办理产权证，就认定当事人的买卖合同无效。

　　如果由于出卖人的原因，致使不能在约定期限或者法定期限内办理房屋产权证的，出卖人应当承担违约责任。对此，需要按房屋出卖人的不同分为两种情况：

　　第一，出卖人为房地产开发商或者其代理人。合同中对违约责任有约定的，按照其约定;没有约定或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算赔偿额。并且，在期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致购房人仍无法办理房屋所有权登记的，购房人可以要求解除合同并赔偿损失。

　　第二，出卖人为房地产开发商或者其代理人之外的自然人、法人或其他组织。如果合同有约定的，按照其约定;没有约定的，出卖人除应当协助购房者尽快办理产权证外，除非购房者遭受实际经济损失，否则一般不承担赔偿责任。

　　典型案例

　　吕某因工作原因，购买了王某位于某小区的一奏商品房。吕某在交纳全部房款后，搬入房屋内居住。但由于王某的推脱，双方一直未办理产权证。吕某入住半年后，道地段房屋价格大派。王某于是以双方未办理产权证为由，主张合同无效。双方也因此发生纠纷而诉诸法院。

　　以案释法

　　根据我国合同法第四十四条的规定，依法成立的合同，自成立时生效法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续才生效的，依照其规定。可以看出，合同生效有两种形式：一是合同一经签订，即具有法律效力，合同本身无须批准或登记就生效;二是依法必须办理批准、登记等手续才生效的，以办理该手续为确认生效的时间。房屋买卖合同的效力，应当属第一种情况。本案中的房屋买卖合同显然是合法有效的，王某不能以未办理产权证为由主张合同无效。

　　出卖人不同，确定办理房屋产权证的期限也有所不同。针对不同情况，具体分析如下：

　　首先，房地产商或其代理人作为出卖人的情形。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，大致有以下三种确定办理房产证的期限的方式：一是商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;二是商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;三是商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

　　其次，房地产商或其代理人之外的自然人、法人或其他组织作为出卖人的情形。对此，法律并没有明确规定。因此，如果双方签订的房屋买卖合同中约定了办理产权证的期限的，则按照其约定;如果没有约定，则根据实际情况确定合理期限








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