房产律师：农村“空心房”“一户多宅”应如何处理

播放 160次      发布日期：2019-01-04       来源：未知

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　　农村宅基地是农民居住需求的基本保障，是按照一户一宅、无偿取得、长期使用原则进行福利分配的。原则上，村民只有使用权，而没有转让、交易、买卖等处置权力的，这一点，相关法规也有着明确规定。

　　但是当前来讲，这种宅基地制度所面临形势已经发展了很大的变化。首先，随着城镇化的发展、农民进城情况的不断增多，以及农民为改善居住条件另选他地建房、建新不拆旧的情况不断增多，农村出现了大量闲置房屋和宅基地，“空心房”“空心村”随处可见。

　　针对这种情况，宅基地在本集体经济组织内部相互转让已经逐步放开了，这种方式消化了一部分“一户多宅”的问题，也让一些新分户农民因此取得了宅基地，但转让的范围和条件还很着很多的限制，转让的机制还没有建立，各种保障还不到位，这使得农村宅基地转让还没有活跃起来。

　　对此，国家在今年年初提出了宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，鲜明提出要给予农户更多宅基地资格权，适度放活宅基地的使用权，提出城里人和外部资本可以投资、租用农民闲置房屋和宅基地，也有地方已经开始为外村人转让宅基地使用权办理相关证件、证明。

　　近期，在对土地管理法修订审议的相关会议中，有专家提议应赋予农民宅基地完整的用益物权，允许宅基地在更大范围内转让交易，这样就能有效防止农民城里没房住、农村住房都闲着的问题，4大原因将促进农房和宅基地转让。

　　(1)农村闲置房不断增多。关于农村闲置房屋增多、“空心房”、“空心村”的问题，一直是一个让各级头痛的事，有数字统计，全国农村闲置房屋至少有7000万套，很多闲置房都是年代久远、房屋破旧，有的还成了希望危房，这严重影响了农村的规划建设，严重影响农村人居环境的提升。

　　(2)新增户宅基地取得困难。一方面是闲置房屋和宅基地增多，一方面却是新增分户农民申请多年分不到宅基地，这里面也有着必然的联系。由于农村周边的可用作宅基地的空闲地已经用完，“一户多宅”又没有一个合理的退出机制，宅基地总体面积偏大，国家还在严格控制农用地转为建设用地，这些都是宅基地取得困难的原因。

　　(3)土地浪费严重。我们知道，土地是一种宝贵资源，而农村房屋和宅基地的闲置造成了土地资源的严重浪费。据统计，当前全国闲置土地面积达3000万亩，而且还会随着农村人口向城市转移不断增长，这确实应该采取必要的措施。

　　(4)城市用地发展受限。当前，国家正鼓励城镇化发展、鼓励农民进城安家落户，城市规模需要不断扩大。因为我们国家有着严格的耕地保护政策，城市建设用地有着严格的指标限制，有些地方通过对农村空闲宅基地退出开垦置换的方式，有效解决了城市用地指标的问题。空闲宅基地不能有效退出，将会影响到城市建设用地和城市发展。








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