当年慷慨赠与 如今姐弟相争 “借名买房”遗患无穷
播放 157次 发布日期：2017-05-31 来源：未知
近年来，由于房价的迅速上涨，使得不少原本将自己房产转赠他人的房主后悔不已，于是围绕着房屋的纠纷也是层出不穷。
因为亲戚拆迁补偿而申请的公租房，亲戚明明写了书面证明，实际居住人也缴纳了费用并居住多年，一旦亲戚要求收回房子，这套房子到底属于谁?当年的赠与到底成立不成立呢?市民王女士就遇到了这样的事。
实际承租人也是出资人
事情还得从2000年4月说起，张先生位于白下区的祖宅拆迁，共安置了3套公有住房，其中张先生因为拆迁而获得了15平方米。由于面积太小，不够一套房子，最后经协商张先生分得了一套约50平方米的公租房，只是需要缴纳差价款一万七千元。由于张先生常年在外地工作，而且并不打算回南京养老，因此将房子让给了其姐姐的女儿一家也就是王女士居住。同年9月，张先生以书信的形式，出具了一份《关于南京房屋移交事》(原文如此)的书面说明，提到“本人日后不可能定居南京，根据姐姐的情况，愿意将房屋的产权(原文如此)移交姐姐处置。”之后，张先生的姐姐将这套房屋交给了女儿王女士一家居住，并由王女士支付了安置房屋的差价款一万七千元。并且在后来张先生写给王女士的信中，张先生反复强调，房子全权交给姐姐处理，自己不会再回南京，房子就给王女士一家居住，并且主动提出要王女士一家将户口迁入。在张先生的协助下，2002年4月，王女士及其丈夫正式将户口迁入这套房子。
而到了2003年，张先生却突然提出要回南京养老，并且要收回房子，遭到了王女士一家的拒绝。2004年一审判决，这套房子是张先生拆迁后分得的公有住房，承租人也是张先生，因此张先生对这套房屋有着合法的使用权。同时，公有房屋的使用权的转让需要征得房管部门的同意，张先生自己写的《关于南京房屋移交事》的说明不具有法律效应，要求王女士一家立刻搬出，而王女士一家不服判决，向南京中级人民法院提出上诉。
买下产权后，承租人是否搬出
“这么多年以来，房屋的实际居住人一直是我们一家。而且，当时这套房屋是需要缴纳一万七千元费用的。”王女士说，“由于居住了亲戚的房子，单位还把原来借给我们的平房收回了。我们买不起新房。原来居住的那套房子只有23平方米，实在挤不下一家三口人。”
然而，上诉的结果还是令王女士一家非常失望，法院认为，这套房屋是张先生因拆迁而安置的公有住房，房屋租赁人仍然为张先生，因此张先生只是对这套房屋有着合法使用权而没有转让权。最终仍然判决王女士一家搬离房屋。
后来，为了房屋的管理、维权，张先生于2011年8月买下了这套房子的产权，并且将产权人登记为自己的两个儿子。2012年4月，张先生的两个儿子又将张先生姐姐的女儿女婿告上法庭，请求法院判令对方立刻搬出这套房子，并且腾空房屋，将所有的钥匙交到法院;其次，要求对方立刻将户口迁出房屋;第三，请求法院判令对方支付该房屋从2011年8月至实际搬出之日每月1200元，并且缴清实际搬出前的物业管理、水、电、煤气、有线电视等各种费用。
律师出马
“借名买房”判决尴尬
这套房子的争议焦点在于张先生和王女士之间对于房屋居住权的赠与的反悔。而让案件变得复杂的是这套房子的性质。如果这套房子仅仅是以张先生为名义的公租房，那么作为实际承租人的王女士可以利用实际承租人的身份出资购买这套房屋。但是由于这套住房是张先生拆迁后，通过补差价的方式分得的公租房，同时这个差价还是王女士出的，实际承租人也是王女士。
虽然差价款的问题在诉讼中都没有提到，但是差价款与房屋产权实际是有很大的联系。这有点类似于借名买房。
随着近年来房价的急剧攀升，不少钻法律、政策漏洞买卖经济适用房的当事人不在少数，经济适用房买卖纠纷案有增多之势，尤其是“借名买房”。一般来说，“借名买房”即指不符合经济适用房购买资格的人以具有购买资格的人的名义购买经济适用房。房产证上的所有权人系名义上的购买人，而实际出资的则是另外的人。
然而，双方产生纠纷一般有以下两种类型：第一种是名义买房人想实际占有房屋，起诉实际出资人腾房;第二种是实际出资人起诉名义买房人，要求将房屋过户到自己名下。
从了解的情况来看，这套房子产权组成应该大致分为相等的三分：张先生拆迁获得的15平方米、拆迁公司的产权以及王女士支付的一万七千元。
一般来说，双方签订的“借名买房”协议，使不具备购买经适房资格的人借用他人名义购买到了经济适用房，按照《经济适用房管理办法》，应属于无效协议，但是按照《合同法》的规定，也同样出现了该《管理办法》是否具有法律、行政法规的法律效力问题。对“借名买房”案件，法院一般以房屋所有权证上登记的名字认定房屋的所有权人。实际出资人想要回出资，首先必须提供充足的证据。即便能够证明其是房屋的实际购买人，其要求退还的房款也不是按现在的市场价退还，而是按当初买房时的价钱退还。
在实际判决中，法院考虑到这样判决对实际出资人会造成巨大的经济损失，反之出借身份一方会获取房屋涨价带来的巨大经济利益。鉴于此，若实际出资人能够证明双方存在“借名买房”的关系，法院一般认定实际出资人对该房屋享有长期居住权，不用腾房。但这种判决也让法院颇为尴尬，因有房屋所有权的人不能居住该房屋，而实际居住该房屋的人却不享有所有权。
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