二手房买卖纠纷，卖家违约怎么办
播放 79次 发布日期：2018-12-20 来源：未知
近来随着房屋价格持续上涨，相关法律规定对二手房买卖并无强制备案要求，缺少监管某种程度上导致二手房交易存在多重风险：买受人购买房屋后因卖方一房多卖、抵押、查封等情形致使合同无法履行，导致损失随时间延长不断扩大，本文将从几个常见违约情形进行法律分析。
一、卖方收取定金后拒不继续履行合同，违约赔偿范围包含哪些?
1.1 案情简介：姚某、马某系夫妻关系，2017年3月18日经居间方介绍彭某(乙方、买方)与姚某(甲方、卖方)签订《西安市存量房买卖合同》，约定马某将其位于西安市浐灞生态区浐河东路北段1688号御锦城房产出售给彭某，房价款1080000元。合同签订当日，彭某向姚某支付定金20000元，并分别于2017年3月18日、3月22日向中介公司支付中介费10800元和代办银行按揭费及评估费合计10100元。姚某于2017年4月16日将定金返还给彭某，并明确告知不再履行合同义务。姚某陈述与彭某签订房屋买卖合同时，其丈夫马某不同意，是其单方签字的。
1.2 法院判决：一、本判决生效后十日内，姚某、马某共支付彭某违约金40000元，减去退还的定金20000元后，实际支付20000元;二、本判决生效后十日内，姚某、马某共赔偿彭某律师代理费5000元、中介费10800元、代办按揭(含评估费)10100元;三、本判决生效后十日内，姚某、马某共赔偿彭某房屋上涨差价损失32400元。
1.3 法律分析：
1.3.1 姚某、马某系夫妻关系，涉案房产属夫妻共有财产。姚某作为涉案房产的权利人与彭某签订存量房屋买卖合同，虽然不符合《中华人民共和国物权法》第九十七条，共有人按照约定管理共有的不动产或者动产;没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务的规定，但依据《中华人民共和国婚姻法》第十七条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》第十七条第二项的规定，夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权;他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人之规定，双方约定的涉案房屋交易价格公平、合理，彭某也系善意取得，故该合同合法有效，受法律保护。现姚某、马某拒绝履行合同义务，导致彭某购买房屋居住使用的合同目的无法实现，彭某要求解除合同，姚某、马某表示同意，不违反法律相关规定。
1.3.2 合同履行中彭某支付姚某定金20000元，依据《合同法》第115条当事人可以依照《担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金规定，该定金应当双倍退返为40000元。
1.3.3 合同约定“本合同签署后，若甲乙双方任意一方不按合同约定履行或不完全按本合同约定履行，则视为违约。违约方需赔偿违约金人民币40000元整给守约方。违约方还应赔偿由此给守约方造成的一切损失，包括但不限于聘请律师代理费、诉讼费、交通费、通讯费等”，本案合同约定违约金4万元不足以弥补彭某因房价上涨、履行合同造成的实际损失，依据《合同法》第97条：合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失规定，彭某要求赔偿的违约金4万元、律师代理费5000元、中介费10800元、代办按揭(含评估费)10100元符合法律规定及合同约定。
1.3.4 姚某违约导致彭某需要另行购置房产，因市场因素二手房房价逐月上涨，给彭某造成房屋上涨价差的损失，依据《合同法》113条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失规定。姚某应当依据法律规定承担房屋差价损失。
笔者认为本案判决中支持违约金4万元，扣减姚某退返的定金2万元存在争议。本案定金双倍退返与支付违约金4万元在法律实践中均具有违约金性质，并行主张难以全部得到支持。但诉请退返定金2万元，支付违约金4万元符合法律规定，本案在诉讼时因定金2万元已经退返律师并未提出该项诉讼请求，故违约金4万元应当全额予以支持，不应当扣减定金2万元。
二、二手房网签手续已办理，卖方将房屋抵押给第三人，该抵押应予撤销
2.1 案情简介：2009年12月6日，邸某、文某与符某及居间方签订《房屋买卖居间合同》及《补充协议》，约定符某将涉案房屋出售给邸某、文某，价款为76.8万元。至2009年12月9日，邸某、文某支付定金及购房款共计69.8万元。2013年6月18日，邸某、文某与符某办理了网签手续， 2014年3月10日，符某与第三人签订《房屋最高额抵押贷款合同》，后市住建委为符某办理了涉案房屋的抵押登记，导致房屋现无法办理过户手续，引发诉争。
2.2 法院判决：依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第(二)项第1目之规定，判决撤销北京市住房和城乡建设委员会于二〇一四年三月十二日在北京市大兴区博苑7号楼2层6单元201室房屋上设立最高额抵押权登记并向中国农业银行股份有限公司北京大兴支行颁发X京房他证兴字第076234号《房屋他项权证》的行政行为。
2.3 法律分析：《房屋登记办法》第十八条规定，房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。房屋登记机构认为申请登记房屋的有关情况需要进一步证明的，可以要求申请人补充材料、《中华人民共和国物权法》第一百八十四条第(四)项的规定，所有权、使用权不明或者有争议的财产不得设置抵押、《不动产登记暂行条例》第二十二条登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：(二)存在尚未解决的权属争议的、《城市房地产抵押管理规定》第八条下列房地产不得设定抵押：1.权属有争议的房地产。综上，房屋登记机构负有根据不同登记申请就申请登记事项进行核查的职责，重点应审核房屋是否存在财产争议。且房屋买卖履行过程中，网上签约是因房屋买卖引起的权属转移登记的必要前置环节，结合《不动产登记暂行条例》第二十四条不动产登记有关信息与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门审批信息、交易信息等应当实时互通共享规定，房屋登记机构有能力也有义务对涉案房屋在申请抵押登记前是否进行了网上签约、出售的事实进行审查。本案中存量房买卖合同网上签约手续办理在前，市住建委未尽到审慎的注意义务，未能通过其管理的网签系统核查到涉案房屋此前已出售的事实，迳行作出被诉抵押登记行为违反了上述法律规定。
三、卖方未依承诺期限办理户籍迁出手续是否应向买方承担违约责任?
3.1 案情简介：2015年3月19日，张某与梁某、程某签订西安市二手房买卖合同，张某依约履行了支付购房款义务，2015年4月20日房屋过户手续办理完成。梁某、程某承诺2015年内将户口迁出，但至2017年仍未将户籍迁出张某购买涉案房屋中，致使张某及孩子家人户籍无法迁入，造成张某孩子无法在公立学校上学。
3.2 法院判决：本判决生效后七日内，梁某、程某支付张某逾期迁出户籍违约金8000元。
3.3 法律分析：双方签订《西安市二手房买卖合同》中付款、过户义务均履行完毕，但梁某承诺的过户义务至今未履行。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案梁某程某拒不迁出户口具有过错，张某无法提供充分证据证明其实际损失数额，双方也未约定对此违约责任的具体赔偿标准，一审法院判决综合考虑合同实际履行情况及过错程度等因素酌情判决支付违约金与法律规定相符。
二手房买卖纠纷，笔者代理的案件在立案后大部分通过调解予以解决，纠纷的发生大部分原因系之前沟通不到位，发生类似纠纷建议双方见面协商以达成共赢。
上一篇：房产共有纠纷是怎么样的
下一篇：二手房律师：买房过程中双方约定未签字书面协议时应如何处理