房屋买卖过程中的阴阳合同效力如何

播放 106次      发布日期：2018-12-18       来源：未知

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　　二手房交易市场里，买卖双方为了避免少纳税款，阴阳合同并不少见。如果买卖双方日后发生纠纷，阴阳合同的效力如何?以哪一个合同为准?阴阳合同又会有哪些法律风险??

　　一、靳双权律师说法

　　1. 阳合同中为避税而伪造的价格条款无效，但该无效不影响其他条款的效力;

　　2. 阴阳合同产生冲突时，以双方真实意思表示的合同为准。

　　二、典型案例

　　衣某房屋买卖合同纠纷审判监督民事判决书，案号：(2014)高民提字第129号。

　　(一)基本案情

　　2010年12月26日，经链家公司居间，高某(买受人)与衣某(出卖人)签订《北京市存量房屋买卖合同》，由高某购买衣某名下房屋，房屋成交价格318万元，定金10万元，拟贷款208万元。

　　2011年2月11日，高某与衣某就涉诉房屋网签合同房价款约定为80万元。经法院询问双方确认2010年12月26日签订的价款为318万元的买卖合同及补充协议系双方当事人真实意思表示。

　　另查，涉诉房屋由某公司于2011年1月10日录入总金额318万元的买卖合同的网签信息后又撤回，2011年2月10日由链家公司以总金额80万元对涉诉房屋再次进行网签信息录入。

　　(二)法院认为

　　本案争议焦点为：在318万元合同履行过程中，为了避税，当事人以80万元低价网签，该行为是否导致318万元合同无效或解除。对此，高某与衣某于2010年12月26日签订的房价款为318万元的《北京市存量房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应为有效合同。合同履行过程中，当事人规避法律的行为并不影响本案房屋买卖合同的效力，现该合同已履行完毕，房屋已过户，故衣某请求解除合同，本院不予支持。

　　(三)裁判结果

　　318万元的合同有效，衣某请求解除合同，不予支持。

　　三、律师点评

　　1.何谓房屋买卖中的“阴阳合同”?

　　所谓“阴阳合同”，是指当事人有意就同一事项订立两份以上内容不一样的合同，一份对内(阴合同)，一份对外(阳合同)。

　　“阴阳合同”在建筑工程以及房屋买卖等领域较为常见。在房屋买卖交易中，对内的“阴合同”约定了双方成交的真实价格，对外的“阳合同”主要有三个用途，一是向房屋管理部门备案登记(俗称“网签”)，二是向税务机关报税，三是向银行办理贷款或资金监管。故实践中有的买房人为了少交税款，卖房人为了促成交易，双方会签订阴阳合同来避免缴纳巨额税款。

　　2.利用阴阳合同避税，合同是否有效?

　　虽说签订合同当时双方都愿意用“阴阳合同”的形式避税，但是日后可能因为别的原因，一方想要终止交易时，阴阳合同往往会用来作为一个确认合同无效的理由。那么阴阳合同效力如何?又应该以哪一个合同为准呢?

　　对此，北京市高院的观点可以作为司法实践的参考。

　　(1)阳合同中的价格条款无效，该无效不影响其他条款的效力

　　北京市高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第四条规定，当事人在房屋买卖合同(包括双方已经签字的网签合同)中为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格，该价格条款无效，但该条款无效不影响合同其他部分的效力。当事人以逃避国家税收为由，要求确认买卖合同全部无效的，不予支持。

　　(2)阴阳合同产生冲突时，以双方真实意思表示的合同为准

　　北京市高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第十二条规定，当事人之间就转让同一房屋先后分别签订数份买卖合同，合同中关于房屋价款、履行方式等约定存在不一致，当事人就此产生争议的，应当依据当事人真实意思表示的合同约定继续履行。对于当事人在房屋买卖中确实存在规避税收征管、骗取贷款等行为的，必要时可一并建议相关行政主管部门予以处理。

　　事实上，北京市高院的观点也和《合同法》的理念相一致，《合同法》第五十六条规定：“合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”








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