借名买房律师：借名购房风险有多大

播放 68次      发布日期：2018-12-18       来源：未知

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　　借名买房风险有多大?借名购房，是指自限购政策施行之后，部分有购房需求的人失去了购房资格，即使能签买卖合同，也无法在房屋行政管理部门进行交易过户。在此情况下，想要购买房产的出资人借用他人名义购房，并以他人名义登记房屋所有权的行为。即以父母、子女或者其他人的名义购房，而购房款项却由购房者自己支付。购买房产的实际出资人为事实购房人或者真正购房人(以下简称出资人)，被借名之人为登记购房人(以下简称产权人)。

　　为维护交易的安全和稳定，避免给交易相对人带来不可预见的损害，我国物权法规定了物权变动的公示公信原则，即物权的所属应当进行公示。不动产的公示方式即是登记。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”因此，不动产物权经过登记公示即发生物权效力，即产生公信力。

　　当事人基于对财产权属公示的信赖而为的交易行为，应当受到法律的保护.而对于借名购房，出资人并不是登记的权利人，即使其事实上对该房屋占有、管理和使用，并不是法律上适格的处分人。产权人如果擅自处分该房屋，如设定抵押、出售等，如果相对方符合善意取得的要件，法律会偏重保障交易安全和善意相对人的利益，不会仅因其非事实权利人，无权处分而判定该物权变动无效。因此，借名购房如果发生纠纷，通常会陷入这样的境地：法律保护当事人之间借名购房的约定，但法律更保障交易安全，保障善意相对人基于物权公示公信力产生的信赖利益以维持社会的稳定。因此，借名购房的双方当事人都有不同的法律风险。

　　一、出资人即实际产权人可能面临的风险

　　由于在不动产权证上没有署名，出资人可能有以下风险：即产权人不承认借名购房的事实存在、房屋被查封、抵押或设置其他的权利负担、产权人不配合办理过户等情况。具体包括如下：

　　(1)在房价大幅上涨后，产权人主张房产实际归其所有，出资人为购房的出资为借贷或赠与。

　　(2)产权人离婚，房产作为其夫妻共同财产被分割。

　　(3)产权人死亡，房产作为其遗产被继承。

　　(4)产权人将房产设置抵押权，在他项权利人为善意的情况下，出资人即使要求确认权属，一般也需要涤除他项权利，才能获得他项权利人的认可。如果抵押权人最终实现抵押权，出资人就可能陷入房款两空的境地。

　　(5)产权人因涉其他经济纠纷被法院查封和拍卖该房产。

　　(6)产权人擅自将房屋转让，交易相对人如果是善意的且办理了变更登记，出资人也不可以要求撤销登记。即使有证据证明借名购房的事实存在，也只能要求产权人承担约定的责任。

　　(7)出资人想要转让房产时，产权人不配合办理过户手续。如果出资人是由于限购不能署名，往往约定在其符合过户条件的时候办理过户手续。但是产权人可能到时不予以配合。

　　(8)如果所购房屋是政策性保障住房，出资人实际上在任何情况下都是没有购房资格，这样即使可以证明借名购房事实存在，出资人不可能取得该房屋的所有权。而且这样的情况下签订的借名购房合同很大可能是无效的。

　　二、借名购房中产权人面临的风险

　　房产如果是贷款购买的，出资人如果不及时还贷，产权人一方不但存在债务风险，而且可能会有不良信用记录，对其今后出行、购房、办理银行贷款、申办信用卡等都有影响。

　　而产权人需要购买房产时，可能因为有购房记录而不得不面临更为严格的限购限贷的购房政策，可能出现不能购买或者首付和贷款成本较高等情况。

　　另外，借名购房的情况很多是亲属或者朋友之间，出资人与产权人关系较为密切，双方基于信任，很多没有签订书面协议或者即使有协议约定也不明确。这样的情况给出资人和产权人都带来许多不可控的因素，容易产生纠纷，损害各自的财产权利。

　　三、借名购房合同的法律风险防范及建议

　　根据《中华人民共和国合同法》的规定，出资人与产权人双方自愿签订《借名购房合同》，只要合同的内容不违反法律法规的强制性规定即为有效。双方当事人自愿签订，没有违反合同法的规定，应当具有法律效力。政府限购、限贷政策属于行政性强制性规定，并不属于法律法规的效力性强制性规定，这些不会导致合同无效的后果。

　　借名购买的房屋登记在产权人名下，对出资人来说，法律风险较大。出资人在借名买房之前一定要有充分的认识并有意识地做好相应的防范。

　　1、要确定所购房屋的性质。房产必须可以上市交易，最好不要购买拆迁房、安置房、经济适用房、保障性住房等有政策限制交易条件的房产，以免发生纠纷，导致房屋钱财两空。

　　2、双方签订书面协议。这个借名购房合同必须与借款合同相区别，合同中要明确双方的借名购房合同关系，明确该房产的实际出资人和实际产权人。如果产权人是已婚，还应当让其配偶签字，并写明房屋所有权归属。必要时可以请第三方作见证、担保或者录音录像。

　　同时产权人作为出资人的代理人签订一份隐名代理合同，并且进行公证。

　　3、在合同中约定严格的违约责任。合同中针对产权人的违约行为(包括反悔主张房屋所有权、违约将房屋转让、赠与、抵押、查封、拒绝过户等)约定严格的违约责任，以降低出资人的风险。

　　4、注意保存购房合同、付款证明、购房发票、不动产权登记证书等所有与房屋有关的原始材料，并实际占有房屋。支付购房款一定要从出资人本人账户里支付。一旦发生争议，出资人能够有足够的证据证明该房屋是借名购买，产权人实为借名人且房屋由其占有和控制。在双方协商不成起诉到法院的情况下，出资人有足够的证据获得法院支持。

　　另外，出资人还可以与产权人在房屋管理部门办理抵押登记，由产权人将房产抵押给出资人。这样产权人就无法转让该房产。

　　因此，如果的确因为特殊原因需要借名购买房产，也要选择自己信得过的、可靠的人。等到变更名字时间一到，出资人则应及时与产权人办理过户手续，以防止房产权属发生争议。








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