房产律师：买房过程中如何防止一房二卖

播放 115次      发布日期：2018-12-17       来源：未知

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　　房子的重要性不言而喻，是一个家庭最重要的财富，大部分家庭为了买套房子，往往会元气大伤，债台高筑，所以，在买卖过程中在怎么小心也不为过!

　　在买房过程中，怎样防止卖方一房二卖，能够买到一所没有权利瑕疵的房子，就显得尤为重要。

　　小编为大家整理了预防一房二卖的几种方法及相关的法律规定，供大家参考。

　　一、签订房屋买卖合同后，尽快办理过户手续。

　　大部分购房者有个错误认识，认为签订房屋买卖合同后房屋就归自己所有，而怠于办理过户登记手续，而这正为卖方一房二卖提供了条件，最后导致合同纠纷。

　　房屋作为不动产，所有权归谁所有，在买卖过程中是以房屋产权登记为准，签订了购房合同，卖方只是有了过户的义务，而并没有转移房屋所有权，在办理过户登记之前，即使你已经入住房屋，所有权还是归卖方所有。

　　所以，为了防止卖方一房二卖，正确的做法是，尽快办理过户手续，切不可一拖再拖，给卖方一房二卖机会。

　　二、签订房屋买卖和同时，提高定金支付比例。

　　定金是为了保证买卖双方履行合同义务的一种担保方式，我国《担保法》第八十九条 当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。

　　第九十一条 定金的数额由当事人约定,但不得超过主合同标的额的百分之二十。

　　我国《合同法》第一百一十五条 当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

　　这就是大名鼎鼎的定金罚则，在签订房屋买卖合同时，可以在购房款百分之二十的限度内提高定金支付比例，如开发商还一房二卖，就需要双倍返还定金，这样就增加了开发商一房二卖的违约成本。

　　三、进行房屋网签合同的登记。

　　房屋网签合同的登记，相当于将房屋买卖和同在房屋管理部门进行备案，并在互联网上公示，在一定程度上可以避免开发商一房二卖，是一种行政管理行为，但是不能代替过户，还需尽快办理过户取得房屋所有权。

　　四，签订房屋买卖和同后，办理过户登记前，进行预告登记。

　　我国《房屋登记办法》第六十七条 有下列情形之一的,当事人可以申请预告登记:

　　(一)预购商品房;

　　(二)以预购商品房设定抵押;

　　(三)房屋所有权转让、抵押;

　　(四)法律、法规规定的其他情形。

　　第六十八条 预告登记后,未经预告登记的权利人书面同意,处分该房屋申请登记的,房屋登记机构应当不予办理。

　　预告登记后,债权消灭或者自能够进行相应的房屋登记之日起三个月内,当事人申请房屋登记的,房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。

　　我国《物权法》 第二十条 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。

　　预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。

　　在签订房屋买卖合同后，有其他原因不能及时办理过户手续时，可以到房屋登记机构办理预告登记，就相当于告诉后面的买房者，这个房已经买给你了，未经你的同意，一房二卖的，不发生物权变动的效力。但是，预告登记并不是长期有效，在可以办理过户登记时，三个月内未办理过户的，预告登记失效。

　　五、通过诉讼手段维护自己的权益。

　　签订房屋买卖合同后，便具有了法律效力。买卖双方都要遵守合同约定，不得违约。如果卖方出现一房二卖的情况，买方有权依照买卖和同向法院提出诉讼，要求卖方继续履行合同或者是赔偿买方的损失。

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条 有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

　　(1)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;

　　(2)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

　　因一房二卖导致不能履行过户手续时，买方可以向法院起诉，要求解除合同，返还已购房款及利益、赔偿损失，并可以要求出卖人承担不超过已购房款一倍的赔偿责任。








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