二手房律师：如何防范一房二卖

播放 124次      发布日期：2018-12-17       来源：未知

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　　一房二卖在生活中经常发生，所以大家在买二手房过程中一定要多加注意。那么如何防范一房二卖?发生一房二卖后如何处理?下面请看小编的介绍。

　　什么是一房二卖?

　　一房二卖是指卖方先后或同时、以两个买卖合同将一套房屋卖给两个不同的买家。

　　也有“一房多卖”的情况，但还数“一房二卖”最为常见和典型。

　　为何会发生一房二卖?

　　根据法院的相关调研，在这类纠纷中，多数案件是由二手房交易引发的，法官认为：房屋价格上涨是案件的主要原因。

　　部分案例中，短时间内房屋成交价格前后可能相差几十万甚至上百万元，在这种情况下，卖房者极易产生“房子卖早了”的后悔心理和“房子卖亏了”的不平衡心理，从而导致“一房二卖”。

　　此外，二手房交易周期较长、房屋因各种原因迟迟不能过户等因素也容易导致“一房二卖”出现。

　　一房二卖的房子该归谁?

　　一旦不小心中招，遇到无良卖家“一房二卖”，房子应该归谁呢?这是不讲“先来后到”的：

　　如果一方办理过户，另一方没有过户，房屋归先办理过户一方所有。

　　根据《物权法》：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力。”

　　如果双方均未办理过户未交房，房屋所有权归已办理预告登记的一方所有。

　　根据《物权法》：“当事人签订房屋买卖或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。”

　　如果双方均未办理过户及预告登记手续，房屋归先行实际占有房屋的一方所有。

　　根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。”

　　【典型案例】

　　李某雷、韩某梅夫妻二人于2010年花费70万元购入房产一套，后来因孩子上学不便决定出售房屋。

　　2013年，在丈夫李某雷出差期间，袁某经他人介绍找到韩某梅，以80万元的价格买下房屋，并签订了买卖合同，但一直未办理过户手续。

　　李某雷出差回来，发现周围房屋价格已经上涨，找到买家袁某要求加价15万元，对方当然没有同意。

　　此后，李某雷又将房子以95万的价格卖给了另一人熊某，并办理了过户手续。第一个买家袁某得知后，向法院提起诉讼，请求法院确认自己的那份房屋买卖合同有效，后来者熊某的买卖合同无效。

　　法院经审理后认为：

　　袁某虽向韩某梅交付了购房款，但房屋未办理过户登记手续，因此并不享有该房屋的所有权;

　　第二个买家熊某与李某雷签订的房屋买卖合同有效，熊某交付购房款并已办理过户登记手续，依法享有该房屋的所有权;

　　韩某梅的行为虽系无权处分，但房屋买卖合同应为有效，韩某梅应当向袁某承担违约责任。

　　总的来说，常见处理原则就是：

　　已经办理房屋所有权转移登记的优先;

　　均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的次之;

　　均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋的，应综合考虑各购房人实际付款数额的多少及先后顺序、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理地予以确定。

　　如何避免遭遇一房二卖?

　　法官建议：

　　在买房时应注意选好房源，尽量购买产权明晰、符合上市交易条件、不存在过户障碍的房屋，并注意审查房屋状况，遵守国家房地产调控政策。

　　此外，购房者还可从以下几点入手：

　　★ 尽快完成过户

　　从案例和相关法律法规都可以看出，如果卖方与多方签订合同，已经办理过户的一方会优先享有房屋;

　　★提高定金比例

　　如果条件允许，可提前多支付房款，稳住卖方的心，更加顺利地完成交易;如担心这笔定金有风险，可同时在合同中对卖方毁约制定严格的赔偿方法，提高卖方违约成本;

　　★进行网签登记

　　网签代表该房屋在网上已留下交易记录，同样具备防止一房二卖的效力;

　　★提前完成登记

　　如果买方申请并完成了预告登记，其他买方也无法得到房子;

　　★一旦踩“坑”，通过诉讼维权

　　如果卖方想要毁约或进行了一房二卖，买房可依照合同提起诉讼，要求卖方继续履行合同或者赔偿损失。








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