借名买房中，借名人对出名人的出名损失应否承担赔偿责任
播放 172次 发布日期：2018-12-11 来源：未知
“借名买房”现象普遍存在，往往是由于受购房资格各种限制，或为逃避债务等原因，买卖双方约定，一方以他人名义购买房屋，并将房屋产权登记在他人名下，由实际出资人享有房屋权益。对于借名买房合同效力问题，此前已有其他小编撰文《“借名买房”合同是否有效》(点击即可跳转)进行分析，此处不再赘述。此时，对出名人而言，其名下登记的房屋由实际出资人，即借名人占有使用，由于限购政策等因素影响，可能导致出名人无法另行购置房屋，由此产生的损失该如何认定呢?又能否让借名人承担该赔偿责任呢?
借名买房中，借名人对出名人的出名损失应否承担赔偿责任?
案情简介：
2001年10月10日，王某兴与案外人顾某雪签订《房屋买卖协议》，约定由王某兴购买涉案房屋，成交价为87万元，后于2001年10月10日将涉案房屋过户到王某兴名下。庭审中，王某兴与某商贸中心共同确认，双方存在借名买房口头协议，约定王某兴无偿借名购房，购房款由某商贸中心付清，但双方未就借名后如何过户至某商贸中心名下、违约责任及经济赔偿等进行约定。
2010年4月21日，王某兴向某商贸中心发函称其现居住在北京市通州区，看病以及参加活动不便，为解决困难想另购房屋，但因名下有涉案房屋，受北京市房控政策限制无法购置，希望某商贸中心将涉案房屋的房产证予以交还，其按照原定价格支付购房款。某商贸中心对此未作回应，后以借名买房为由起诉，要求王某兴协助办理涉案房屋过户手续，北京市通州区人民法院支持该诉讼请求，庭审中双方确认该判决已经履行完毕，涉案房屋已于2015年7月15日过户至某商贸中心名下。
2015年3月20日，王某兴与案外人李某俊签订《买卖合同》，另行购买房屋，并于2015年8月21日完成该房屋的过户登记手续。
另查明：北京市出台《关于落实本市住房限购政策有关问题的通知》，对已拥有两套及以上住房的北京市户籍居民家庭，暂停在北京市向其售房。庭审中双方确认原告家庭当时涉案房屋以及北京市通州区住房一套。
借名买房中，借名人对出名人的出名损失应否承担赔偿责任?
裁判意见节选：
根据查明的事实，王某兴与某商贸中心在2001年确实存在借名买房合同关系，解决了某商贸中心的购房需求。但在取消企业在北京买房的限制后，某商贸中心应当按照诚实信用原则及时办理产权变更手续，以使产权登记恢复至权利的真实状态。王某兴曾于2010年明确提出产权变更事宜，虽然其提出拟出资购买此房，但其提出需要厘清该房产的权利状态的意思表示是明确的，而某商贸中心却迟迟没有积极回应，直至2014年通过诉讼解决产权登记变更事宜。而此时限购政策已经实施，且房价上涨明显，涉案房屋的产权登记在王某兴名下确实限制了王某兴再行购买房屋的实际需求，一审法院结合限购政策的影响、房价上涨对王某兴的影响，某商贸中心获得的实际收益以及双方在办理产权变更手续中的消极态度，依据公平合理原则判决某商贸中心赔偿王某兴20万元并由某商贸中心承担案件诉讼费并无不当。……综上所述，一审法院判决正确，某商贸中心拒绝给付王某兴任何经济补偿的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。
分析：
借名买房的目的多是为了规避相关政策，尤其是规避限购政策。在因借名买房所引发的纠纷中，多由借名人提起，要求办理过户登记，以维护其物权利益，恢复真实的物权状态，一般都集中在借名人的权益方面。但从另一个角度来看，由于限购政策的存在，借名人将房屋登记在出名人的名下，实际上占用了出名人的购房资格，对其另行购置房屋形成了实质上的限制，随着房价的上涨，很可能形成房屋溢价损失。
此时，由于借名买房合同中，一般都将关注重点放在借名人上，而忽视出名人利益的维护，当事人可能无法预见到房价的上涨趋势或者出名人的购房需求，也往往未对相应的房屋溢价风险作出明确约定，甚至难以认定借名人承担合同上的违约责任，裁判者通常仅能依据公平原则来进行处理，主要可以从以下几方面来进行分析考虑。
首先，应分析出名人是否存在房屋溢价损失。这一要素的分析关键就是出名人是否具有购房需求，因为只有在出名人存在明确另行购买房屋的需求的前提下，才有可能存在出名人房屋溢价损失的问题。若不存在购房需求，自然也不存在溢价损失了。
其次，应分析双方对该损失是否存在过错。这一要素的分析最基础就是双方对于产权变更手续，恢复真实物权状态的是否持积极态度，是否因一方怠于履行导致损失的扩大等。
最后，应考虑双方之间的利益平衡。随着房价上涨，对于借名人而言，其因借用他人名义购房实际获得了利益，而对于出名人而言，其购房资格被限制，利益实际受损。但与此同时，也要考虑到涉及到房屋市场行情的价格变化以及限购政策等，可能超出了双方当事人的的风险预期，且此时即便双方积极履行变更登记手续，也可能会对出名人造成损失，并可能难以认定过错责任全在于借名人一方，对此的处理应考虑借名人的实际收益，适用公平原则，由借名人承担出名人的一定损失较为妥当。
以上述案例来进行分析，第一，王某兴曾经于2010年向某商贸中心的函件中明确提出购房需求，实际上在2015年另行购置了房屋，足以体现其确实存在另行购房的实际需求，而在这期间，房价存在上涨现象，足以认定借名买房确实对王某兴造成了房屋溢价损失。
第二，从损失的过错来看。王某兴虽向某商贸中心发函提及想另购房屋，但其仍是要求以原价收购涉案房屋，难以认定其意思表示是办理涉案房屋的过户手续。且在某商贸中心未作回应后，王某兴并未积极主张权利，也未采取措施防止损失扩大，因此对该损失王某兴负有一定的过错，不能将全部损失交由某商贸中心承担。
第三，从利益平衡的角度看，该房屋溢价损失的产生是基于房屋限购政策以及房屋市场变化等不可控的因素，但借名买房确实给出名人王某兴造成了损失，且某商贸中心在受到政策限制的情况下借助王某兴的名义购买房屋，因房价上涨而实际受益，基于此，法院最终判决某商贸中心给付王某兴经济损失20万元。小编也赞同该处理方式，该判决给予出名人一定的补偿，充分平衡了双方当事人的利益，显然较为妥当。
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