一房二卖居间人赔偿责任如何认定
播放 54次 发布日期：2018-12-10 来源：未知
本案系二手房买卖过程中居间纠纷案件。2010年3月18日，王某、张某、北京金某房地产经纪有限公司(以下简称金某公司)三方签订了《房屋买卖居间合同》，约定：王某将其所有的5E东号房屋出售给张某，价款为170万元。合同签订当天，张某给付王某购房定金3万元。王某、张某定于2010年4月30日前办理网上签约手续。2010年4月10日，王某、吴某、北京国某房地产经纪有限公司(以下简称国某公司)三方签订了《房屋买卖居间合同》，约定：王某将5E东号房屋出售给吴某，价款为185万元。
2010年4月26日，王某与吴某办理了房屋产权转移登记手续。后张某将王某诉至法院，经调解，张某、王某与金某公司达成一致协议：三方签订的《房屋买卖居间合同》于2010年6月4日解除;王某退还张某购房定金3万元，给付张某违约金22万元;金某公司尚未收取的居间服务费由王某负责解决。2010年6月21日金某公司起诉王某，要求王某支付剩余居间服务费12000元、商业贷款代办服务费3750元、产权转移登记代办费3000元。本院于2010年9月10日判決王某向金某公司支付居间服务费12000元驳回了金某公司其他诉论请求。现王某起诉国某公司，主张其一房二卖的违约行为系国某公司为赚取高额居间费用诱导、怂恿所致，因此其赔偿张某的违约金22万元及其应当向金某公司支付的居间服务费等费用1万余元应由国某公司承担。
一审法院经审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定行自已的义务，不得擅自变更或者解除合同。王某、张某与金某公司订立屋买卖居间合同后，应当按照合同约定履行各自的义务，王某在原合同未解除的情况下将房屋又卖给吴某，应对自己的行为承担违约责任。国某公司作为专业房地产经纪公司其在法律和专业知识方面较个人具有明显优势，在其明知涉案房屋已被出卖的情况下，向王某提供违背诚实信用原则的建议，并提供居间服务，促成王某与吴某签订屋买卖合同，对原合同的解除亦存在一定过错，对王某的提失应承担相应责任。应当指出，王某在第二次房屋交易中较第一次交易多获利15万元，因此其实际损失为8.2万元。因此，国某公司应当按照过错责任的比例培偿王某经济损失，具体偿数额由法院酌定。关于商业货款代办服务费3750元、产权转移登记代办费3000元。因该损失未实际发生，王某要求国某公司赔偿此项费用，无事实依据，本院不予支持。综上所述，依据(中华人民共和国合同法》第六条之规定，判决如下：ー、被告北京国某房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告王某经济损失五万七千四百元。二、驳回原告王某的其他诉讼请求。
一审宣判后，国某公司不服判决，提起上诉，请求降低国某公司的责任比例及赔付金额，二审法院经审理，判决回上诉，维持原判。
评析意见
所谓居间合同，是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同，包括报告居间和媒介居间。近些年来，随着我国住房需求的增长及房地产投资的热涨，房地产中介服务的市场也迅速打大。房地产中介公司从事房地产居间活动，可以实施居间行为，也可以实施代理行为，其行为应当受何种合同关系的约束，还应当根据不同案件的案情进行具体的分析。在实践中，房地产中介公司经常会实施虚假宣传隐屋瑕疵和缺陷、多收费、滥收费、虚假买卖并赚取差价等方式来侵害合同相对方的利益，而本案中，房地产中介国某公司采取的则是一种不同以往的、新的方式，这种方式是否购成违约，其责任又应当如何认定是我们需要着重分析的焦点问题。
(-)关于中介公司违约事实的认定
王某在与张某、金某公司的居间合同未解除的情况下，又通过国某公司将房屋卖给吴某，并且与吴某办理了所有权变更登记手续，已实际履行完毕了合同内容。王某对张某、金某公司是存在违约行为的，其违约行为成为其承担暗偿任的依据。在本案审理过程中，国某公同对王某陈述的其公司为赚取高额居间费用透导、怂恿王某进行一房二卖的主张并不认可，其认为前后两份居间合同并无直接关系、系各自独立的，其不应当承担赔偿责任。在审理中，就事实部分的争议，王某向法院提交了其弟杨水顺与国某公司经理李兰香于2010年5月18日的谈话录音，以证明国某公司知道5E东号房屋已经出卖的事实。经质证，国某公司认可该录音的直实性，但主张该录音系王某知道吴春鹏起诉后，有目的套取证据的行为，无法体现订立居间合同当时的情况。法院经审理，认定国某公司存在明知涉案房屋已被出卖的情况下，向王某提供建议及居间服务，促成涉案房屋第二次出卖的行为。这种行为是否购成违约呢?在间合同法律关系中，居间人的义务主要是通过《合同法》第424、425条来规定的。第424条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”;第425条规定：“居间人应当就有关合同订立的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”上述法律规定体现了居间人应当承担的两项义务：第一，报告订约机会或媒介订约的义务，也是居间人在居间合同中承担的主要义务;第二，居间人的忠实义务，即如实告知义务，这也是本案所讨论的重点。违约行为是指违反合同债务的行为，合同债务不仅包括当事人在合同中约定的义务也包括法律直接规定的义务以及根据法律原则和精神，要求当事人必须遵守的义务。居间人的忠实义务来源于民法基本原则之一的诚实信用原则，是诚实信用原则的具体化。诚实信用原则作为市场经济活动中的基本道德准则，也是居间人应当严格恪守的基本义务。诚实信用原则虽然在法律规定中极为抽象，但其立法本意旨在平衡当事人之间的利益，调和双方的利益差别。在房地产居间活动中，合同双方当事人的信息存在极大不对称，订约地位也存在悬殊，作为居间人的中介公司具有更强大的信息优勢和专业属性，所以对其忠实义务的限制应当更为严格。虽然，第425条第2款列明了居间人承赔偿责任的要件，即故意隐瞒与订立合同有关的重要事实、提供虚假情况，但居间人的忠实义务应当不限于上述内容。根据诚实信用原则的要求，不得利用履行居间合同所获得的信息违反法律谋取私利、不得对订立合同实施不利影响等，同样应当作为居间人应当恪守的忠实义考范畴。如果居间人违反了忠实义务，损害了委托人的利益，则应当承担违约责任，不得要求委托人支付报酬并应当示担害赔偿责任。通过对以上内容的分析，可以看出、在本案中，国某公司向王某提出违法的建议、提供居间服务并促成王某与吴某签订房屋买卖合同，其行为对原合同的解除存在不利影响，亦系王某对吴春明、金某公司违约的因素之一，应当对王某的损失承担赔偿责任。
(二)中介公司赔偿责任的认定
在上一节中，我们分析出国某公司应当对王某的损失承担一定的赔偿责任，但是这种责任应当如何承担，承担的比例或范围应当如何确定，则应当结合案情做进一步分析。在审理中，对国某公同承担暗偿责任数额的认定一直存有争议：一种观点认为王某、国某公司对王某损失的产生都具有过错，应当按照各自过错的比例来分配损失的承担：另一种观点认为，我国合同法规定的违约责任的认定并不考虑当事人的主观过错，只确认当事人行为是否购成对合同债务的违反，所以无法用过错作为分配损失的依据，可以依据公平原则确定各自的责任。在此，笔者赞同第一种观点，并做如下分析。
根据查明事实，王某应当向张某支付违约金22万元，向金某公司支付居间服务费12000元，而王某通过第二次出售房屋赚取了15万元的差价，其实际损失为8.2万元。在上一节中，我们也提到了，居间合同中，由于居间人在掌握信息来源、专业知识等方面的优势，其忠实义务的内容也应当更为严格。国某公司作为专业房地产经纪公司，其在法律和专业知识方面比王某具有更为明显的优势，对一房二卖行为的法律后果也应当有更清楚的认识，但国某公司在这种情况下，仍然为王某提出了非法建议，且未充分向王某揭示一房二卖可能导致的后果和风险，并收取了居间服务费，其过错应当较王某更为严重，其过错程度的比例也更大。基于此，法院判决国某公司对王某的损失承担70%的赠偿责任，是合理适当的。
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