房产律师靳双权“借名买房”亏大了！赔房又赔钱

播放 179次      发布日期：2018-12-03       来源：未知

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　　近年来，随着房地产调控力度的不断加大，“借名买房”的现象频频发生，由此引发的纠纷也屡见不鲜。说房网律师靳双权将通过实际案例剖析借名买房存在的巨大风险，以及如何做好事前法律风险防范。

　　案例：“借名买房”，房子被拍卖

　　2004年，李某出于个人原因，和张某约定，用张某的名义购买一套房子。随后，张某便以自己的名义签署商品房买卖合同购买涉案房屋，并向银行办理贷款。李某向张某的银行卡转入首期房款及之后每月的按揭款。房屋产权登记在张某的名下，但房子一直由李某管理。

　　2014年，张某欠了梁某120万到期债务未偿还，被起诉到越秀区法院。梁某便向法院申请对张某名下的房子进行查封。李某提出查封异议，但被法院驳回。

　　2015年，梁某对张某债权的生效判决出来后，梁某便依法对张某名下的房产进行拍卖。被法院两次裁定驳回后，李某在2018年1月又提起执行异议之诉，以自己为该房屋的事实物权人，要求法院停止对涉案房屋的执行。但越秀区人民法院和广州市中级人民法院均驳回其诉讼请求。

　　两审法院审判依据

　　两审法院作出驳回判决的理由是：借名人与出名人之间的借名买房关系，属于债权债务关系，缺乏对外排他性。物权登记是对物权的排他性公示，其他债权人依据生效判决确认的权益，并经执行程序对涉案房产提出处置主张，本身并无过错，也有充分的法律依据，其权益主张不应成为借名人与出名人之间的债权关系所影响。物权登记制度本身并非真实物权的保护障碍，其本质是对物权的切实法律保护，至于借名买房，是当事人对其权益处置方式的选择，与登记制度相悖的，其当然应对相应的风险予以预判和承担。

　　借名买房如何才能保住房子?

　　靳双权律师表示，这起案例，无论是从债权人梁某一方，还是从借名人李某的一方，都对我们在此后办理类似案件有很大的启发。

　　作为买房人，一定要谨慎对待借名买房。借名买房除会遇到上述案例中房屋被拍卖的法律风险，现实中，还不乏出现出名人死亡房产发生法定继承，以及出名人离婚房产被作为夫妻共同财产分割等情况。

　　对于借名买房，靳双权律师建议最好谨慎处之，如确需借名买房，也应提前咨询专业法律人士，做好事前法律风险防范，事中做好对出名人个人经济状况考察，事后及时作出准确的应对策略。借名人除了要与出名人拟定完备的代持协议，保留好所有交易资料(交易票据、合同、转账记录等)外，必要时借名人可考虑在房产上设置抵押，即便出现出名人对外负债，借名人也可基于抵押权对房屋拍卖款享有优先受偿权，避免出现像案例中赔了房子又赔钱的惨境。

　　债权人梁某为何能拿到房子?

　　靳双权律师认为，债权人梁某之所以成功获得对涉案房产的处置权，除了法院在判决书中给出的物权公示等理由外，案件最为关键的一步，是梁某在起诉张某的同时对涉案房产进行了查封。因为涉案房产一旦被查封，意味着事实物权人李某起诉张某协助过户的义务事实上已无法实现，相当于断了事实物权人要求确权的“后路”。抢在事实物权人确权之前对房屋进行查封才是债权人梁某“笑到最后”的秘密武器。

　　而如果涉案房屋没有被及时查封，从大量同类案例的检索结果看，仍有不少基层法院会以确有证据证明被执行人仅仅是名义产权人、执行异议申请人才是真正产权人，且不违反国家利益、社会公共利益的，可以裁定停止执行。因此，作为债权人，恰当地选择诉讼策略是实现债权的关键。








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