买卖查封房屋的合同是否有效

播放 141次      发布日期：2018-11-29       来源：未知

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　　某公司因差欠工程款被债权人申请查封了案涉房屋，在查封期内，某公司与林某签订房屋买卖合同，将房屋出售给林某，后林某起诉至法院要求某公司协助办理产权过户手续。

　　【评析】第一种观点认为《城市房地产管理法》第三十七条第二款规定：司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋不得转让。上述规定属于效力性强制性规定，被查封的房屋在查封期内不得转让，转让行为是对国家机关公权力的公然违抗，所涉合同无效。林某的诉讼请求不应当得到支持。第二种观点认为上述规定属于管理性强制性规定，所涉合同有效。但因案涉房产处于查封期内，无法履行过户手续，应当驳回林某的诉讼请求。

　　笔者同意第二种观点，理由在于：

　　第一，效力性强制性规定是指针对民事行为本身，违反的后果是合同无效，包括法律、行政法规明确规定违反将无效和违反将损害国家利益和社会公共利益的规定等，而管理性规定的目的在于实现管理的需要，而非针对行为本身。《城市房地产管理法》第三十七条第二款规定的本意是为了加强行政管理，所规制的是合同履行前提条件，而非合同本身，故上述规定应当属于管理性规定。

　　第二，负担行为是指发生债务关系(给付义务)之法律行为，又称为债权行为，处分行为是直接使标的物权利发生得丧变更至法律行为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条明确了物权变动原因和结果区分的原则，买卖合同系负担行为，所有权转移的物权变动属于处分行为，被查封的房屋不得转让，是指不能进行物权变动，而不是对债权合同的效力的否认。

　　第三，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款规定： 被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。该规定明确了被执行人的转让行为不得对抗申请执行人，其基础是被执行人与第三人签订的合同有效，若无效则不存在对抗的问题，故查封房查封期内的买卖合同有效，但不得对抗申请执行人。善意无过失的买受人，有权要求解除合同、赔偿损失。








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