借名买房怎么才安全
播放 123次 发布日期：2018-11-27 来源：未知
房价逐年的攀升导致投资房屋的越来越多，但同时囿于限购政策等原因，很多人采取借名买房的方式购房，但因借名买房导致的纠纷也是大量存在，出借人(名义产权人)在符合过户条件后不愿配合将房屋过户至借名人(实际产权人)导致借名人要求确认物权并协助其过户。关于借名买房的文章，其实这已经是笔者写的第三篇了，每次都有新的发现和理解，本文将从借名人如何才能保证房屋产权安全的角度进行分析。
一、案情简介
案号：最高人民法院(2011)民申字第261号
原告：雷某某、深圳市某旅业有限公司(以下简称旅业公司)
被告：谭某某
1999年6月1日，某财务投资公司(以下简称为投资公司)与深圳市某房地产公司(以下简称为房地产公司1)签订《购买公寓楼协议书》一份，约定投资公司向房地产公司购买某公寓的16、24、25、26、27、28层。雷某某代表投资公司在该协议上签名。1999年8月13日，南阳市某房地产开发有限公司(以下简称为房地产公司2)代雷某某向房地产公司1支付100万元作为前述公寓28层的首期款。投资公司庭审出具证明，虽该合同由其签订，但资金均由雷某某个人支付，权利义务亦由其承担。
2000年8月17日，雷某某代表投资公司(甲方)与谭某某(乙方)签订《协议书》，双方就借名买房事宜达成合意。2000年8月30日，房地产公司1与谭某某签订一份《房屋买卖合同》，约定谭某某购买前述公寓28层。2000年9月4日，谭某某作为借款人向银行借款240万元用于购买前述公寓28层，贷款期限20年，分240期偿还，每期应还16617.92元。
2002年2月17日，雷某某与旅业公司就购买上述公寓28层达成共同投资协议。2003年8月6日，谭某某公证委托高某某办理购买上述房屋的全部事宜。高某某出庭作证，包括契税、印花税、手续费等费用全部系由旅业公司支付。2003年9月11日，上述公寓28层登记至谭某某名下。
2007年4月，旅业公司及谭某某等前述公寓的业主作为甲方，陈某某作为乙方，签订《关于购买旅业公司房产的协议书》，约定乙方向甲方购买包括案涉公寓28层在内的全部房产。2007年7月23日，陈某某代旅业公司向谭某某名下用于还贷的银行卡存入1890015.36元赎楼款，陈某某作证权利义务均由旅业公司承担，其实际是向旅业公司购买房产。
二原告提交了2000年9月5至2007年4月期间向谭某某名下用于还贷银行卡存款回单等证据;申请旅业公司出纳作证，证明谭某某系旅业公司任职，案涉房产按揭由旅业公司支付，由公司出纳具体办理。
案件审理中，二原告提交深圳某投资发展公司出具的证明，称由其向案涉房产承包商支付的装修工程款、消防改造安装工程款等均代表雷某某、旅业公司支付，系因房地产公司1暂因资金问题无法支付上述工程款项特请雷某某、旅业公司代为支付以抵购房款。
现原告要求确认上述公寓28层属于原告所有。
最高院认为(一、二审基本观点一致)：根据本案一审、二审及本院再审审查认定的事实，再审申请人谭某某虽然与房地产公司1于2000年8月30日签订了《深圳市房地产买卖合同》，且讼争房产经相关房产管理部门核准登记在谭某某名下，但投资公司此前于1999年6月1日与房地产公司1签订的《购买公寓楼协议书》所购买房产中涵盖了本案讼争的房产，再审申请人谭某某亦曾于2000年8月17日与投资公司订立《协议书》明确约定：“投资公司以谭某某的名义购买涉案房产、房屋的首期款及按揭款均由投资公司支付、房屋的产权归投资公司所有”、“以乙方(谭某某)的姓名所购买的房屋所有权归投资公司所有，乙方不得以任何理由向甲方(投资公司)或房地产公司1主张该房屋的所有权”。此外，本案有充分证据证明讼争房产的首期房款、按揭款以及其他相关款项等实际上由再审被申请人雷某某、旅业公司或者案外人支付，因此，一、二审判决认定讼争房产登记于再审申请人谭某某名下属于代持有性质有事实依据。再审申请人谭某某虽对再审被申请人拥有讼争房产持有异议，但其无法否认代持有的事实，其也未提供证据证明本案讼争房产的房款及其他相关款项由其本人支付，故本案讼争房产不应认定属于再审申请人谭某某所有。(一审确认所有权归原告所有;二审驳回上诉，维持原判;再审驳回再审申请)
二、具体分析
借名买房后要求虽然涉及的是物权确认的案由，但实质仍应回归到债权纠纷的语境下进行讨论。要求确认物权的前提仍需就导致物权成立的债权行为成立进行举证，这是由我国不承认物权行为的无因性所决定的，物权取得必要有据。借名买房的成立需要有当事人的合意，否则不能认定为借名买房，此时实际出资人只能以借贷关系要求对方还款(前提是有建立借贷关系的合意);无法证明借贷关系合意的，可以不当得利主张出资款。要想证明当事人之间具备建立借名买房的合意可以从以下几个因素进行考量：
1、当事人之间就借名买房的合意形成口头、书面或其他形式
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第2条规定，当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。但法律另有规定的除外。在借名买房情形中至少存在两个合同关系，一是借名人与出名人订立的借名合同，二是出名人与出卖人订立的房屋买卖合同。对于借名合同的认定，有书面约定的从约定，无书面约定的可依据查明的事实进行推定。
关于口头形式的合同在涉及他人利益的纠纷中审查标准相较于不涉及他人利益的纠纷中要高。一般而言，在不涉及他人利益的情况下，双方均认可口头约定，并对约定内容达成合意的，可以认为口头合同成立。然而，在涉及第三人利益时，虽然合同双方均认可存在口头约定，但不能轻易采信，以免双方恶意串通，损害第三人利益。因此，对口头合同的认定，需要结合其他证据予以佐证。
2、房屋的出资情况
实践中之所以会出现因为借名买房而要求确认物权的纠纷，更重要的原因是借名人为争议房屋投资过房款，如果不能确认物权要面临房钱双重的巨大损失。设想因为各种原因不能以自己的名义购买房屋，从而借用他人名义购买，正常情况下，只要出借人愿意出借自己的名义已经属于正常情况了，而且一般能够借用自己的名字用于别人购房的一般都是关系较好的，互相之间都是由信任基础的。但如果要求出借人为借名人代垫房款一般来说极其少见，最多可以自己的名义替借名人在银行办理贷款手续，但实际仍由借名人偿还借款，即使此类情况，关系不是非常好，具有很深厚的信任基础也是不可能出现的，毕竟万一出现借名人未按时偿还贷款，损害的是出借人的利益及信用。
那么借名人在借名买房中如何对房屋进行出资才能保证自己的安全，为将来取得房屋所有权增加有利因素呢?因为在买方过程中，一般出卖人是不会关心房款来源，只要房款能够按照约定进账，出卖人一般不会有问题。所以，在借名买房支付房款时，要使用银行卡转账的方式支付房款，而且要直接由借名人本人的银行卡向出卖人自身的银行卡转账;针对需要以出借人名义在银行进行贷款支付房款的情况，因为贷款合同由出借人签订，偿还贷款的银行卡亦为出借人所有，但贷款都是由借名人实际偿还，所以为了保证自己的安全，建议用借名人本人的银行卡转账至出借人名下的还款账户，用于偿还贷款。需要注意的是，因为现在微信、支付宝等第三方支付平台应用非常广泛，其方便又快捷的特点相较于银行卡支付效率极高，很多人会选择将银行卡绑定在第三方支付平台，通过该平台转账。此处建议在支付以借名买房方式购买的房款或贷款时，不要怕麻烦，选择卡对卡的直接转账，并且在备注或摘要中说明此款项用途是支付房款或房贷。
3、占有使用情况
大部分借名人借用他人名义购买房屋不管其目的怎样，有一点是基本可以确定的，就是房屋成功入手之后会将房屋置于自己的控制管理之下，用于自己居住也好，用于出租也好，亦或用于投资也好，除了不能在物权上控制以外，至少处于自己的占有之下，而这也是在借名买房要求确认物权纠纷中对于借名人有利的因素。有些借名人为了方便在购买到房屋之后，从未对房屋进行过任何管理，甚至会将房屋一直登记在他人名下并且委托他人代为管理，在发生纠纷之后没有任何的事实细节显示其与房屋有任何关系，这种情况只会降低法官对借名人享有物权的内心确信，特别是在没有明确的借名买房合意情况下，无法让法官对借名买房的合意形成高度盖然性。
同样，类似于将房屋置于借名人的实际控制之下的情况，是借名人在出借人办理完所有的购买手续后，将相关的购房票据、房屋权属证书都由其自行保管。法院审理案件过程中，并不是要求所有的案件事实都需要有明确的证据予以证明，对于一些有助于案件事实认定但又不是主要内容的事实，需要当事人给予法庭合理的解释，法庭会依照常理进行判定，符合常理的可以对该事实予以确认，不符合常理的会不予认定。一般来说，不会有房屋产权人将自有的房屋产权证放置于他人之处，除非双方之间可能存在借贷关系等，但如果出借人提出这类事实，是需要由其将产权证放置于借名人处是有其他原因的，因为此时法庭基于正常情况产权人是不会将产权证放置于他人处的常理确信了可能存在借名买房的事实。
4、借名购房有无合理解释
借名买房有无合理解释这一因素相对来说对法庭的判定影响较小，大多数借名人是因为政策原因不允许会选择借名买房，还有部分是因为不能亲自办理购房手续委托他人先以他人的名义购房，等等。这些解释在庭审中是需要阐述给法庭的，以便法庭在借名买房成立事实认定上予以参考。特别对于能够提供证据证明的原因，更是要向法庭阐述，以便法庭能够及时核实。
综上，借名买房的物权确认纠纷最重要的是确定借名买房的合意，最直接的方式是订立相应的合同，没有合同约定时，则需要结合案件的细节事实推定借名买房能不能成立，笔者在本文列出了主要的考量因素，在具体个案中只要有助于借名买房法律关系成立的事实都需要提出来，强化证明力。
借名买房中还有一个操作性问题需要注意，有些法院认为虽然借名买房法律关系是成立的，但不会支持借名人要求确认物权的请求，其理由是不能仅依据债权关系直接设立所有权，毕竟判决书是具有所有权确认的功能的。这也是为了保护实际所有权人，有些借名人在法院判决支持其物权确认的请求后，认为其所有权有判决书支持边怠于去办理产权变更手续，导致物权登记人仍为出借人，因为物权登记具有公示作用，所以对于第三人而言出借人仍是所有权人，基于对物权公示制度的信任，可以从借名人手中购买房屋善意取得房屋产权，到时借名人只能要求出借人承担赔偿责任，无权要求第三人返还房屋。因此，笔者建议在借名买房诉讼请求中除了要求法院确认物权以外，写明要求出借人配合借名人办理过户手续。
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