谁动了“我”的房子？借名买房能否对抗法院强制执行

播放 175次      发布日期：2018-11-27       来源：未知

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　　因为自私和贪婪，我们的智慧其实很少，大多时候都是耍小聪明而已，稍有不慎，就会搬起石头砸了自己的脚，得不偿失。日前，铜山法院审结了一起为规避限购及信贷政策借父名购房反被强制执行的案子，真真应了那句“周郎妙计安天下，赔了夫人又折兵”!

　　限购政策挡道投资，女子巧借父名规避

　　家住徐州市的小周精明能干，很有投资眼光。据其所述，早在徐州房价还没有飞涨的2015年她就想再购买一套房产用于投资，遗憾的是，她的丈夫名下已有其它房产，而且银行贷款尚未付清，存在不良征信记录。由于限购和信贷政策的制约，小周夫妇再次购房存在较大阻碍。俗话说得好,上有政策下有对策，小周绞尽脑汁之后想出了一个还算完美的计策：以父亲老周的名义买房。2015年4月，经过一系列复杂的购房程序后，小周终于成功购得早已相中的云龙区房屋一套，顺利办理了房屋产权证，登记权利人为老周夫妇。

　　借名房屋被查封，聪明反被聪明误

　　人算不如天算，令小周万万没想到的是，其父老周在成为房屋名义产权人后，却陷入债务纠纷。2009年老周与李某等人合伙经营挖掘机生意，2010年5月李某与老周产生纠纷。2014年铜山法院以合伙纠纷作出民事判决书，判决老周限期偿还李某合伙转让款28万元及利息，对此老周提起上诉，然而二审却维持了原判。2015年李某向铜山法院提出强制执行申请，同年9月30日铜山法院作出执行裁定书查封借名所购房屋。后小周提出执行异议被驳回，随后其向铜山法院提起诉讼，要求停止对借名所购房屋的查封、拍卖等强制执行措施，并确认房屋的所有权归其享有。铜山法院审理后，依法判决驳回了原告小周的诉讼请求。小周不服，诉至徐州市中级人民法院，二审法院经审理查明，维持原判。

　　借名房屋究竟归谁，债权能否对抗执行

　　在不动产权属争议问题中，可以分别从内部关系和外部关系两个方面进行处理规则的阐释。一方面，在不动产物权的真实权利人与登记的形式权利人之间的内部关系中，不动产登记不具有终局证明效力，应结合相应证据对实体法律关系的存在进行判断。如果相关证据足以证明借名买房的事实，则真实权利人享有对形式权利人的债权，可以申请房屋变更登记。另一方面，在存在第三人主张权利时的外部关系中，不动产物权登记发挥效用。登记即具公信力，其功能就在于保护交易安全，即确保交易主体合理信赖利益的实现，此时第三方的期待利益当受法律保护。本案中，小周主张其借用父亲名义购买了涉案房产，但却一直未办理涉案房产的变更登记，即便其主张的借名买房关系成立，她也只能享有对登记权利人的债权，并不享有涉案房产的所有权。

　　根据相关法律规定，人民法院针对登记在被执行人名下的房屋实施强制执行，案外人以其与被执行人存在借名登记关系，其系房屋实际所有权人为由，请求对该标的物停止执行并确认所有权的，原则上不予支持。但是案外人有充分证据证明被执行人只是名义产权人、案外人才是真正产权人，且不违法国家利益、社会公共利益的除外。在此类案件的审判实践中，要对借名登记关系成立与否从严审查，防止被执行人与案外人以此为逃避债务、规避执行。本案中，小周所举证据不足以证明其主张，根据谁主张谁举证的原则，小周应当承担举证不利的后果。由此，法院对小周主张的事实不予认可，借名买房不能对抗本案对涉案房产的执行。

　　借名买房麻烦多，切不可因小失大

　　主审法官提醒我们，借名买房虽能解一时之忧，但却隐患重重，切勿以身试险。从实践中的借名买房纠纷案件来看，当事人往往是出于规避限购政策、信贷政策等目的，虽然这些政策性文件均非法律、行政法规，但仍具有一定的强制性。例如，保障性住房限购政策是为了保障城市中的低收入群体和住房困难群体的住房需求，普通商品房限购政策、信贷政策是为了实现国家对房地产市场的宏观调控目的，当事人之间通过借名买房行为，实际上是对这些政策的架空，无疑是对“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策”原则的挑战。

　　无论出于何种目的，在借名买房中，借名人只享有对登记权利人的债权，并不对房屋享有所有权，故而在规避政策购房时还需三思。本案中，老周一家除非偿还他人借款，否则借名房屋将难逃被执行的命运，纵使他们有万般无奈，但该付出的代价终究无法避免。








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