宅基地上的房屋买卖引起的纠纷

播放 79次      发布日期：2018-11-20       来源：未知

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　　近年来，随着城市房价不断攀升，人们生活态度发生了改变，城市居民到近郊购买农村房屋不断增多，因农民买卖宅基地上房屋引发的纠纷案件呈逐年上升态势。

　　(1)宅基地上房屋买卖特点

　　一是从买卖主体来看，出卖人为农村村民，买受人则主要是城市居民，和以及外来务工人员，也有少量同村村民间买卖房屋的情况;

　　二是从房屋买卖的时间来看，交易多发生于起诉前2年以上;

　　三是从合同的履行情况看，合同多已实际履行，即出卖人交付了房屋，买受人给付了价款并已入住甚至再次卖出，但双方基本未能办理房屋及土地使用权的变更登记;

　　四是从房屋现状来看，部分买受人已对房屋实施了装修、翻建、改建等添附行为，从而涉及到对房屋增值部分的补偿问题;

　　五是从纠纷发生的直接原因来看，多因地段增值、土地征用、房屋拆迁等情况发生，使房屋现价值或补偿价格远远高于原买卖价格，出卖人受利益驱动而反悔或故意毁约，诉诸法院确认房屋买卖行为无效并判令买主退还房屋。

　　(2)宅基地上房屋买卖合同效力

　　农村房屋买卖合同有效的情形主要有以下几类：

　　一是出卖人和买受人均是同一村的村民。如果出卖人和买受人均是同一个村的村民，那么该合同是符合法律规定的，买卖合同当然有效。

　　二是买受人在买卖房屋时与出卖人不是同一个村的村民，但是，之后将户口迁入到该村。那么，由于买受人具备了同一个村村民的资格，属于同一集体经济组织成员，买卖合同有效。

　　三是房屋买卖合同经过多次流转，最后流转到同一个村村民手里，那么该房屋买卖合同也有效。

　　四是农村房屋买卖合同的买受人在购买房屋时是村民，后又转为居民的，不影响合同的效力。

　　农村房屋买卖合同无效的情形主要有以下几类：

　　一是农村村民将房屋卖给城镇居民。农村房屋买卖合同的买受人无论是将房屋出卖给本市的居民还是外省市的居民，合同都是无效的。

　　二是农村村民将房屋出卖给其他村的村民。农村房屋买卖合同的购买人无论是本市的村民还是外省市的村民，都是无效的。

　　(3)农村宅基地上房屋买卖合同无效后的处理

　　房屋买卖合同被确认无效后，为平衡双方的利益在合同无效后果的处理上，要全面考虑合同无效对双方当事人的利益影响，尤其是出卖人因土地增值、拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失两方面因素，平衡买卖双方的利益。对于购房人已经翻建，装修、扩建房屋，使房屋增值部分，应对购房人的投入进行补偿。此外，让购房人返还、腾退房屋的同时，应当注意为购房人留出合理的腾退时间，购房人无房居住的，应当予以妥善安置。出卖人应当赔偿买受人的损失包括：返还原购房价款及房屋原购买价款和现房屋价款之间的差价;买受人因扩建、改建、装修使房屋增值的部分;该房屋因拆迁而使出卖人获得的拆迁利益及土地的增值部分。以上损失，需要委托有资质的评估机构进行评估，然后确定损失数额。对于土地增值和拆迁部分补偿，合同无效后，根据出卖人负有主要责任，买受人负有次要责任的过错分配原则予以处理。

　　(4)城镇居民购买宅基上房屋注意事项

　　首先，从以上分析我们可以看出，城镇居民最好不要购买农村宅基地上的房屋，上述行为在法律上是无效的，购买风险很大。

　　其次，如果实在是以农村环境好，有购买养老房的强烈需求或其他方面原因需要购买农村宅基地上的房屋，最好的办法是可以将户口转移到农村后进行购买，以避免无效风险。

　　再次，如需要购买宅基地上的房屋，所购买的房屋所在地尽量不要选择可能拆迁、占地的宅基地上的房屋，我们接触的案件，多数是因为拆迁占地造成卖房人以买卖无效为由，要求返还房屋。

　　最后，在购买宅基地上房屋时，要考虑到无效风险，不要以过高价格进行购买，购买的宅基地上房屋实际上是获得房屋一定年限的使用权。同时，保留好相关购买协议及付款凭证，如一旦卖房人因拆迁起诉要求返还房屋，在合同确认无效后，可以重新起诉要求卖房人退还房款及赔偿损失。








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