借名买房的3大要件与认定
播放 164次 发布日期：2018-11-19 来源：未知
2010年5月22日，张某贝与郭某猛签订《协议书》，约定：张某贝欲购买北京某房地产开发有限公司出售的位于丰台区小屯路假日风景家园项目中的108号D-8#住宅楼10层1单元-1001的房产，张某贝欲借郭某猛的名义购买上述房产。对此，双方达成如下协议：一、张某贝以郭某猛的名义与某万科公司签署商品房认购书和商品房预售合同，但上述所购商品房的产权实际归张某贝所有;二、张某贝实际支付上述购房的定金和购房款，郭某猛无需支付任何费用;三、在上述购房协议签署完成，购买款由张某贝支付完成后，郭某猛对此房产实际不享有任何权益，此房产的权属完全归张某贝实际享有，待该房产办理完产权证后，郭某猛配合张某贝办理房产过户手续，过户费用由张某贝承担。
2010年5月23日，被告郭某猛(认购人)与第三人某万科公司(出卖人)签订《北京市商品房认购书》及《补充协议》，约定：认购人所认购的商品房为出卖人所开发的位于北京市丰台区假日风景家园项目中的D-8#住宅楼1单元-1001号房。认购人在2010年6月1日前签订《北京市商品房预售合同》且选择一次性付款，可享受认购总房价款2%的优惠。当日，案外人张某鹏通过中国建设银行个人活期存款账户向第三人某万科公司账户支付100 000元。2010年5月26日，案外人张某鹏通过中国建设银行个人活期存款账户向第三人某万科公司支付890 000元和54 291元两笔款项，同日，被告郭某猛通过中国建设银行账户向第三人某万科公司账户支付1 300 000元。以上各款项共计2 344 291元。
2010年5月27日，被告郭某猛(买受人)与第三人某万科公司(出卖人)签订《北京市商品房预售合同》及相关《补充协议》，约定：该商品房房屋坐落为丰台区小屯路108号D-8#住宅楼10层1单元-1001。出卖人与买受人按照套内建筑面积计算该商品房价款，每平方米为31 132.68元，总价款为2 344 291元。2010年5月27日，被告郭某猛签订《房屋权属确认书》，确认内容如下：2010年5月22日，张某贝与郭某猛协议张某贝以郭某猛名义购买涉案房屋;2010年5月23日，张某贝以郭某猛名义与某万科公司签署北京市商品房认购书，并由张某贝支付认购定金十万元;2010年5月27日，张某贝以郭某猛名义与某万科公司签署商品房预售合同，并由张某贝一次性支付了购房款2 344 291元;张某贝与郭某猛一致认同上述房屋产权归张某贝所有，郭某猛对此无任何异议，在上述房屋办理完产权证后，由郭某猛过户至张某贝名下，张某贝无需向郭某猛支付任何费用。
签订合同后，各方依约履行义务。第三人某万科公司认可房款已付清，并称已按合同约定时间交付房屋。原告张某贝称房屋已交付并实际入住，交付时间与合同约定一致。被告郭某猛认可原告张某贝和案外人张某鹏婚后共同入住。
庭审中，原告张某贝提交协议书、房屋权属确认书、北京市商品房认购书及补充协议、商品房预售合同及补充协议、房款发票、契税发票、专项维修资金收款通知单等证据，证明原告张某贝与被告郭某猛存在借名买房关系，房屋价款和契税已付清，其实际入住涉案房屋并交纳后续相关费用，并持有所有房屋买卖文件原件。被告郭某猛对上述证据真实性均认可，但称被告在签署协议书和房屋权属确认书时，受到原告胁迫。针对胁迫，郭某猛未向法院提交证据证明。第三人某万科公司对与其相关的证据材料真实性均认可，认可房屋价款已付清。
庭审中，被告郭某猛向法院提交案外人张某鹏的中国建设银行个人活期存款账户明细表以及被告郭某猛的中国建设银行账户明细单，证明全部房款和契税均由张某鹏支付。原告张某贝对上述证据真实性均认可，但认为自己与被告郭某猛签订借名买房协议书，与张某鹏无关，张某鹏与张某贝之间与本案并非同一法律关系，张某鹏可以另行起诉。
另查，现房屋所有权登记在第三人某万科公司名下。
案件焦点：张某贝与郭某猛之间的借名买房关系能否认定。
法院裁判要旨
北京市丰台区人民法院经审理认为：原告张某贝与被告郭某猛签订的协议书和房屋权属确认书，系双方真实意思表示，内容未违反相关法律规定，该协议书和房屋权属确认书有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。协议书和房屋权属确认书明确约定张某贝借郭某猛之名购买涉案房屋，并对房屋权属及购买过程作出清晰确认。郭某猛在明知实际付款人的情况下，仍签署了房屋权属确认书，确认了张某贝以郭某猛的名义购买了涉案房屋，并由张某贝一次性支付了全部购房款。故郭某猛现在以张某鹏实际付款为由主张房屋产权归张某鹏所有，以此抗辩向张某贝履行义务，本院不予采信。至于案外人张某鹏支付相关款项行为的性质，应属张某鹏与张某贝之间的另一法律关系，本院不予处理，可另行解决。郭某猛称在签署协议书和房屋权属确认书时，受到原告张某贝胁迫，未向本院举证，本院不予采信。在张某贝与郭某猛这层法律关系中，双方签署了借名买房协议和权属确认书，确认由张某贝支付全部房款，现房屋由张某贝实际控制居住，房屋相关合同、房款发票、契税等手续原件均由张某贝持有，房屋物业费、燃气费等后续费用由张某贝支付，且基于签订合同当时双方人际关系，以上过程符合借名买房习惯，故本院对原告张某贝与被告郭某猛之间的借名买卖关系予以认定。现涉案房屋产权登记在第三人某万科公司名下，某万科公司认可涉案房屋价款已全部付清，故房屋过户条件已成就。现原告张某贝要求被告郭某猛和第三人某万科公司协助其办理过户手续，理由正当，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条的规定，判决：一、被告郭某猛、第三人某万科公司于本判决生效之日起十五日内协助原告张某贝将涉案房屋过户至被告郭某猛名下。二、被告郭某猛于取得涉案房屋所有权之日起七日内协助原告张某贝将涉案房屋过户至原告张某贝名下。
郭某猛持原审答辩意见提起上诉。
北京市第二中级人民法院经审理认为：虽然郭某猛称因受到张某贝胁迫所签，但未提供相应证据加以证实;且受协迫并非合同当事人不履行合同的有效抗辩理由。关于郭某猛主张的张某贝并未支付任何购房款项，涉案房屋的购房款由郭某猛和案外人张某鹏支付，张某贝未能履行《协议书》约定的支付购房款义务，无法取得房屋的实际所有权，本院认为，郭某猛作为涉案房屋《商品房预售合同》载明的买受人，在本案诉讼提起之前已经书面认可涉案房屋的购房款由张某贝支付，现又主张张某贝并未支付任何购房款项，缺乏依据，本院不予采纳。关于郭某猛主张的涉案房屋的购买人系案外人张某鹏，郭某猛签署的《房屋权属确认书》与事实不符，郭某猛没有权利向张某贝出具该文件。本院认为，郭某猛在签署《协议书》及《房屋权属确认书》后，又主张涉案房屋的购买人系案外人张某鹏，且未能提供相关证据加以证实，不足采信。相关当事人可另行主张。郭某猛作为涉案房屋《商品房预售合同》载明的买受人，签署《房屋权属确认书》，并无不当之处。对于郭某猛的此项上诉意见，本院不予采纳。综上所述，郭某猛的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决处理正确，应予维持。
法官后语
“借名买房”，顾名思义是真实买房人因各种原因不能以自己或不愿以自己的名义购房，而借用他人名义购房的行为。随着房价的快速上涨及相关房产限购政策的实施，“借名买房”成为对房屋有刚性需求而没有购房资格或希望通过他人名义购买低价房屋的投机者的选择。法院在审理借名买房纠纷中对借名关系成立的认定标准不一致，导致司法尺度不统一，处理结果呈现差异。通过大量实例总结，笔者认为以下基本要件可助力于借名买房纠纷中借名关系成立的认定。
一是存在借名买卖协议。借名买卖房屋协议的本质是当事人之间对房屋所有权归属实际出资人的约定，其法律性质是房屋所有权信托管理合同。“出名人”作为登记所有权人已依法取得房屋所有权，“借名人”作为实际买房人对登记所有权人享有债权请求权，可提起合同之诉。审判实践中，借名买卖协议是认定借名关系成立最核心的基本要件。
二是“借名人”为实际出资人并履行了相应出资。大多数借名买卖关系中，“出名人”只负责付出“名义”，实际出资义务由真正买房人负担。也有部分借名买卖协议中约定实际买房人履行部分出资或者分期出资。虽然当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持，但在审判实践中，“借名人”履行了全部出资或相应出资，是认定借名关系成立的重要基本要件。
三是房屋由借名人实际控制使用。对房屋有刚性需求而没有购房资格的购房者购房的目的主要是居住，而希望通过他人名义购买低价房屋的投机者购房的目的主要是出租。房屋由谁居住或出租，决定了谁对房屋进行实际控制。在审判实践中，“借名人”自行居住房屋或对房屋进行出租取得收益，也是认定借名关系成立的重要基本要件。
四是重视其他生活常识类辅助性要件。以下事实虽不如上述要件基础，但在审判实践中是处理借名买卖纠纷重要的参考要件，应予以充分重视并综合考虑。一是房屋产权证书和契税发票原件往往由实际出资人持有;二是房屋物业费、供暖费等后续费用一般由房屋实际居住人交付;三是借名人入住房屋时间往往是开发商交房时间;四是房屋买卖履行过程应符合借名买卖习惯;五是考虑房屋出卖方(开发商)的相关证明。另外，当事人之间的关系也是评判借名关系合理性的重要参考。
值得注意的是，具有亲属、朋友关系的借名买房，往往基于人际信任未签订正式借名买卖协议，而上述其他要件在个案中亦并未完全出现。故在审理借名买卖纠纷时，应结合案情对上述要件予以充分考虑和综合分析，在诚实信用原则基础上，作出公平公正的判决。
本案中，张某贝与郭某猛签订了《协议书》和《房屋权属确认书》，这两个文件明确约定张某贝借郭某猛之名购买涉案房屋，并对房屋权属及购买过程作出清晰确认，对于法院认定双方之间存在借名买房关系起到了关键作用。
关于案外人张某鹏代付购房款的认定问题。郭某猛主张实际付款人和产权人为案外人张某鹏，通过郭某猛提交的其和案外人张某鹏的账户明细单可见，郭某猛和张某鹏向第三人某万科公司账户转入了购房款，郭某猛据此认为房屋实际所有人应为张某鹏。法院在审理借名买房案件中，切不可混淆借名人和实际出资人的关系。注意在上述认定借名关系成立的基本要件中第二点“‘借名人’为实际出资人并履行了相应出资”，是相对于“借名人”和“出名人”所说的。只要能认定是“借名人”一方出资，即可认定是“借名人”出资。至于是“借名人”的朋友、家人或者其他关系人代其出资，应属于借名人与其他人的法律关系，而非本案应考察的内容。故审理借名买房纠纷时，要始终厘清一根主线，就是分清谁是“借名人”，谁是“出名人”，案件应当围绕双方的纠纷审理。除此以外，即使有实际出资，亦不可断然认为实际出资人应为借名人。当然，本案中，因《协议书》和《房屋权属确认书》约定明确，房屋归属于张某贝。如果出现双方无书面借名协议的情况下，仍应当综合证据，认定出资人的身份。
上一篇：借名买房的实际出资人需要注意以下三点
下一篇：二手房卖家毁约：配偶不同意房子不能卖