房产交易中“阴阳合同”效力认定

播放 57次      发布日期：2018-11-14       来源：未知

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　　所谓的“阴阳合同”，是指合同当事人就同一事项订立两份以上的内容不相同的合同，一份对内，一份对外，其中对外的一份并不是双方真实意思表示，而是以逃避国家税收等为目的;对内的一份则是双方真实意思表示，可以是书面或口头。“阴阳合同”是一种违规行为，在给当事人带来“利益”的同时，也预示着风险。

　　案情简介：

　　张某在某小区有一处私产房，建筑面积83平米。2010年1月8日，张某与杨某在某房产中介签订了三方协议《房地产买卖居间合同》，双方约定，房产总价款为100万元，张某须在收到房产全款后10日内腾房。2010年1月18日，张某和杨某在房产中介工作人员的陪同下，到房地产管理部门签订了正式的《天津市房产买卖协议》，但协议约定的房产总价款变为80万元。随后，杨某将80万元存入房管部门指定的账户，房管部门办理了过户手续。10日后，杨某要求张某腾房，张某因杨某还未支付尚欠的20万元房款为由拒绝腾房，并要求杨某支付尚欠的20万元房款;杨某辩称双方在房地产管理部门正式签订的《天津市房产买卖协议》是对原三方协议《房地产买卖居间合同》的变更，原房产总价款已从100万元变更为80万元，不同意另外支付20万元。

　　本案件中涉及到两份合同，2010年1月18日张某和杨某签订《天津市房产买卖协议》，2010年1月8日双方与房产中介共同签订《房地产买卖居间合同》，如果没有相反证据，两份合同都是各方的真实意思表示，都依法成立并生效，受国家法律的保护。但两份合同对于房产价款的约定不同，根据《合同法》第77条第1款规定，当事人协商一致的，可以变更合同。所以，如果没有其他的特别约定，签订在后的合同应当是对签订在前合同的补充或变更，张某和杨某应当以签订在后的合同即《天津市房产买卖协议》作为双方遵照履行的依据。所以，如果张某不能证明前一份合同即《房地产买卖居间合同》是各方的真实意思表示，不能证明房产的实际成交价应当遵从2010年1月8日的《房地产买卖居间合同》的约定(即100万元)，或者不能证明后一份协议即《天津市房产买卖协议》旨在以合法形式掩盖非法目的(如少缴纳税费等)，那么张某要求杨某支付尚欠的20万元房款没有法律依据，并且应当腾房给杨某。

　　案件评析：

　　以本案为例说明什么是阴阳合同以及阴阳合同的效力问题。在本案中，如果张某和杨某与房产中介共同签订的《房地产买卖居间合同》中明确约定“买卖双方在房管部门办理过户手续时所约定的房产成交价格，不是房产的实际成交价格，房产的实际成交价格以本合同的约定为准”或者在合同中作出类似的约定，那么根据当事人意思自治原则，应当以100万元作为实际的成交价格，张某有权要求杨某先行支付尚欠的20万元房款后再腾空房屋，杨某也只有支付20万剩余房款后，才能要求张某腾房。此时，张某和杨某的合同就属于阴阳合同。两人在房产过户上目的在于少缴纳有关税费，逃避国家有关税收，属于恶意串通，违反了有关税收征管规定，除了应当依照100万元的实际成交价格补缴有关税收外，还有可能面临罚款、拘留等行政处罚，如果张某和杨某的行为触犯了刑法，将被移交司法机关追究刑事责任。

　　《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：1.一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;2.恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;3.以合法形式掩盖非法目的;4.损害社会公共利益;5.违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。

　　综观裁判文书网法院的案例，总结如下：1.二手房交易中当事人签订“阴阳合同”，如双方对价格发生争议的，应当以“阴阳合同”即当事人的真实意思表示确定房价款。2.“阳合同”中价格条款无效不影响其他条款的效力。3.以备案登记的合同是否属于法律、行政法规规定必须进行招标，或者未规定必须进行招标但实际经过招标程序并进行备案的合同来区分“阴阳合同”的效力。

　　说房网靳双权律师在实践中总结了“阴阳合同”效力认定主要几种具体情形处理：

　　在二手房交易中，阴阳合同大量存在，并在相当长的时间里将是一种客观现象，短期内不可能完全消除。

　　(1)对于差价以装修名义并且差价较小的，一般可认定合同有效;(2)对于差价太大的，一般可认定无效;(3)对于卖方不想卖，主张中介与买方恶意串通以低价过户损害其利益的，一般认定合同有效但过户价格条款无效;(4)对于买方不想买而主张卖方避税，或者签订现售合同后只想以现售合同上的低价买，一般认定合同有效但过户价格条款无效;(5)对于双方仍想交易但过户时一方主张以真实价过户，另一方拒绝的，应调解，调解不成则认定合同不成立;(6)没签过户确认书，现售价变少的，视为双方意思变更，现售合同有效。但由于案件个体差异的存在，实践中还是应根据案件的具体情况个案认定。








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