购买二手房应注意哪些法律风险

播放 122次      发布日期：2018-11-12       来源：未知

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　　最近二手房买卖纠纷较多，现总结一下，以供大家参考。

　　二手房交易流程为委托中介、看房、交定金、签约、付首付、资金监管、解押、网签、面签、批贷、过户、交房等几个步骤。在这些流程中会存在什么问题呢?

　　一、委托中介。 选择一家信誉好的正规中介公司是非常重要的，因为规范的合同能有效的避免一些纠纷的发生。

　　二、看房。包括： 1、实地查看房屋的基本状况：房屋的位置、内部结构、外部环境、物业服务情况等等。 2、对房屋产权的核实调查。 签约之前一定要记一下房本上的证号，去房屋管理部门查一下，这个房子有没有问题。如果存在问题，有可能过不了户。

　　三、定金协议及正式买卖合同 1、定金协议，一定要确认，是买卖双方本人签的，卖方本人要出具定金收条。2、正式买卖合同，合同里面有很多空白的条款需要双方根据协商的结果填写，如房屋状况;有无抵押;有无租赁;付款方式;贷款批不下来怎么办;交房条件;解押手续;是卖方自行解押，还是用买方首付款解押;何时网签;何时面签;何时过户;违约责任;税费承担;公维过户、户口迁移等等。这些环节没有约定清楚，会给守约方造成巨大损失。 3、为避税签订阴阳合同的风险。按国家规定，中介需要把双方的正式合同内容录入建委的网站上，把那录入的合同打印出来，双方再签字，这个过程就叫网签，这个打印的合同才是过户时要用的合同，而合同中的价款就是计算税额的依据。买方为了少缴税，让中介把阳合同上的价款写的很低，正真正价款的合同叫阴合同。这种方式虽然达到了避税的目的，但是隐患多多，如果卖方想毁约，就会以举报买方偷逃税款要挟。 有的买方，为了能多贷款，向银行提交了伪造的一些证明，而一但卖方想毁约，就会向银行举报，从而达到银行不批的目的，使买方处于违约的被动局面。

　　四、首付款资金监管，对于买方最大的保障就是资金监管，因为没有过户之前，卖方动不了这笔钱。

　　五、解押，卖方的房屋很多都是贷款买的，贷款还没有还清，就开始卖了，对于这样的房屋，房本是抵押的，只有把贷款还清了，银行才同意解除抵押，解押后，才能过户给买方。合同一定要约定清楚是卖方自筹资金解押，还是用买方首付款解押。

　　六、面签，就是买卖双方到银行去办理贷款手续，签属相关合同。要注意的是面签要求卖方的配偶也要到场。也有卖方已离婚，银行要求出示离婚判决书，但已丢失，需补办，如果补办不了，就办不要贷款。

　　七、批贷，面签只代表银行收了材料，并不是贷款成功了，银行经过贷款部门要进行严格审查，有可能会出现不同意批贷的结果。银行虽然批贷了，但是批贷的数额比申请的数额要少，少的这部分怎么办，需要在合同中约定。

　　八、过户，过户经常出现的问题就是买房时，卖方的房本还没有办理下来。但是一但卖方想毁约，就迟迟不去办房产证，从而达到无法过户的目的，因此要约定违约责任。

　　九、交房 买房人购买二手房时应注意，所购房屋的水、电、汽、物业费等费用是否已经结清，相关集资费有无拖欠，房屋的维修基金怎样处理。预购买的房屋是否包括地下室、地下车库等附属设施，房屋内的装饰物及附属设备、装饰装修物、家具是否一并转让等，这些都关系到买房人的切身利益，因而在购房合同中要有做出明确的约定，切实保护好自身利益。

　　十、房子户口无法迁移的风险 如果事先查出来房中有户口，在房屋买卖合同中约定，户口迁出的日期，逾期支付多少违约金。

　　当然购房过程中还存在中介费的收费标准及一但合同无法履行，是否能退还的问题;中介失职的责任承担问题;发生争议时怎样撤销网签的问题;继承的房屋出售需要办理公证的问题等。篇幅有限，后期在续。








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