二手房交易要当心

播放 181次      发布日期：2018-11-12       来源：未知

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　　2018年，房市交易又迎来了违约的高峰期，笔者根据真实处理过的案例，就二手房交易中买方应当注意的问题为广大当事人提出一些建议：

　　一、签订合同时应谨慎

　　1、审查房屋的权属情况。在购买二手房屋前，买方应当要求卖方提供房屋权属证明，核对房产证/不动产权证上所有权人信息与卖方信息是否一致，是否有房屋共有权人。如有共有权人的，应当要求将共有权人作为共同出售方签订合同;如无共有权人但卖方已婚的，应当要求卖方配偶出具同意出售房屋的承诺。以上行为是为防止因权属不明导致合同无法实际履行或卖方配偶以不知情为由拒绝配合履行。

　　2、审查房屋上有无抵押或产权纠纷，避免因此可能产生的纠纷而影响房屋交易。

　　3、审查房屋有无承租人、有无优先购买权人。购房者必须明确，房屋承租人等在同等条件下有优先购买权，为了确保不因此导致实际交易中优先购买权人主张权利，买方应当提前核实。如有优先购买权人的，应当让其出具放弃优先购买权的承诺。

　　4、审查自身有无购房资格，避免因购房资格问题而导致的合同无法履行。

　　5、合同中载明买卖双方的联系地址以及各联系方式，便于在卖方不履约时及时催告对方履行并留存证据。

　　6、约定清楚各个时间节点，如网签、资金监管、面签、交税、过户、交房的时间或条件，以督促双方按约履行，在发生纠纷时也较易确定违约责任方。但买方也应当为自己留足必要的准备时间，特别是对己方不可控的时间，如银行按揭贷款批贷和放款。

　　二、履约过程应注意留意

　　1、及时办理购房资格审核、网签、资金监管等手续。常见买卖双方为了一次办理完前述手续，将网签、资金监管、交税、过户的时间放在同一天，这样风险较大。如卖方反悔不再出售房屋，在前述手续均未完成且买方不能一次性付款的情况下，继续履行合同的诉请不被支持的可能性较大，买方此时往往只能主张解除合同并要求卖方支付违约金等。

　　2、约定较高的定金，但不得超过合同标的额的百分之二十。较高的定金目可提高违约成本，卖方考虑到定金罚则(即违约时需双倍返还)则不会轻易违约，法院在裁判时有据可依且适用方便(如约定违约金，存在过高或过低时申请法院调节的问题;如约定赔偿损失，存在实际损失较难证明的问题)。

　　3、妥当保存交易凭证。无论是定金的交付还是首付款的交付，均应当保留付款凭证(如银行流水及详单、支付宝或微信转账记录等)。不建议使用微信或支付宝转账，微信和支付宝虽为实名认证，但需要买方承担举证责任以证明该微信或支付宝的使用者即为合同上卖方，而银行转账可清晰看出对方银行账号和姓名。如情况紧急，只能选择手机支付时，建议使用支付宝，因为支付宝添加为好友后一般可看到对方实名认证信息。

　　4、卖方不履行义务时，特别是需要买卖双方一同办理的合同义务时(如过户)，应当及时督促，并保留证据。

　　希望大家在交易中提高警惕，以减少风险达成交易，毕竟安居才能乐业。








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