一房二卖纠纷如何处理

播放 107次      发布日期：2018-11-08       来源：未知

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　　“有房才有家”，很多人都渴望在偌大的都市有自己的落脚处，为此拼命赚钱，也正因如此，萌发了“一房二卖”这一社会现象，出卖人先后或同时以两个买卖合同将同一房屋出卖给两个不同的买受人。

　　那么，对于一房二卖，谁才是新房主?小编带大家来具体了解一下一房二卖的产权归属的相关内容。

　　本期案例

　　2009年11月5日，陈先生与刘先生签订房屋买卖合同，约定陈先生以160万元的价格购买刘先生名下的702号房屋。

　　合同签订时，陈先生支付了5万元的购房定金。合同签订后，截至2009年11月6 日，陈先生共向刘先生支付购房款110万元。

　　然而，2010年1月11日，刘先生又与贾先生签订了房屋买卖合同，约定将702号房屋以184万元卖给贾先生。

　　合同签订当日，贾先生向刘先生支付购房款159.8万元，并办理了产权过户手续。

　　陈先生得知此事后，向法院起诉要求：

　　●继续履行其与刘先生签订的购房合同;

　　●请求法院确认刘先生与贾先生之间的房屋买卖合同无效;

　　●刘先生支付逾期交房违约金以及因此造成的经济损失。

　　法院最终判决刘先生支付陈先生违约金16万元，驳回了陈先生的其他诉讼请求。

　　很多小伙伴就纳闷了，明明是陈先生签购房合同在前，为何最后房子却归了贾先生?

　　甚至有很多人和陈先生一样愤愤不平，认为：“这是欺诈，贾先生和刘先生后签的合同应该无效、无效、无效!难道就因为贾先生出的钱多吗?凭啥房子成了他的?”

　　案件解析

　　上述案例是“一房二卖”最常见的情形。

　　本案中，陈先生与刘先生、贾先生与刘先生先后签订的房屋买卖合同均系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，两份合同均合法有效。

　　我国遵循的是不动产登记制度，陈先生与刘先生在签订房屋买卖合同后，因没有及时办理产权转移登记，所购的房屋未发生物权变动，而在此期间，房主刘先生又将此房出售给贾先生，并办理了产权转移登记，所以此房屋已归贾先生所有。

　　此时，房屋已不再归刘先生所有，所以无论在法律上还是客观事实上，陈先生与刘先生签订的房屋买卖合同都无法继续履行，即使是陈先生签订合同在前，但陈先生可以刘先生违约为由主张损害赔偿、返还已付购房款及利息。

　　问：如果贾先生未办理产权过户，房子归谁?

　　答：如果贾先生未办理过户，房屋所有权仍归出卖人刘先生所有。此时，系基于先后买卖合同而生的此二重债权，处于平等地位，没有位序，前买受人陈先生及后买受人贾先生均可随时向出卖人请求履行债务，谁先取得登记申请权，谁就有优先的效果。

　　小编建议

　　1.买受人应当在房屋买卖合同中明确约定办理房屋产权过户的条件和时间，并在约定的条件成就时及时督促出卖人办理过户手续。

　　2.在一房二卖甚至一房数卖的情况下，认定可以继续履行合同的买受人的顺序为：已办理所有权转移登记手续的→已实际占有的→合同履行程度较深的(需要综合考虑实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素)。

　　因此，买受人在发现出卖人有一房多卖的情况时，应当及时办理过户手续或者实现实际占有，以便优先于其他买受人继续履行合同。

　　3.如果一方买受人可以证明出卖人与另一方买受人签订合同时存在恶意串通、故意使签订在先的买卖合同陷于履行不能的境地，则可以恶意串通为由主张买卖合同无效，并要求出卖人继续履行合同义务。








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