房屋买卖阴阳合同有效吗
播放 142次 发布日期：2018-11-07 来源：未知
前一段时间，和朋友聊天，说起来娱乐圈阴阳合同的事情，一个工科宅讲了一堆专业的法律术语，而且居然头头是道，甚至采用了案例对比的炫技式总结陈词，着实让我惊讶了一把，细问一下，这家伙没少做功课，果然是故意赤裸裸的在我面前炫技。谁知，这才过了两三天就哭丧着脸问我房屋买卖阴阳合同的事，我开玩笑的挤兑他“前几天这阴阳合同的事不是研究的很透彻吗?这会儿咋不再研究研究了”。朋友满脸无奈的说，“这不是咱自己的事吗?弄不好要出问题的。而且网上各种各样的信息都有，也没有专家出来回应辟谣，我根本就没有研究学习的渠道。这不想到您，赶紧咨询一下。”哈哈，见其态度诚恳，本人本着见好就收的原则认真讲解了一番，终于使其满载疑惑来，尽收答案去。事后，想到之前也又不少朋友咨询这个问题，干脆在此对这个问题开个回应贴，以供有疑惑的朋友参考。
房屋买卖过程中，签订阴阳合同的主要目的是为了规避税收或者骗取银行贷款。前者，阳合同的价格比阴合同的价格低，后者，阳合同的价格比阴合同的价格高。由于我国目前对于房屋买卖“阴阳合同”问题，并无作出系统性规定，缺乏直接处理依据，所以实践中再我国的不同地区确实出现过同案不同判的类型：有的法院认为 “阳合同”系恶意串通，合同无效;有的法院认为“阳合同”以合法形式掩盖非法目的，价格条款无效;有的法院认为“阳合同”损害国家利益，价格条款无效;还有的法院认为“阳合同”非真实履行，效力不予评论。在这些差异巨大的审判结论面前，确实容易让人产生无所适从的感觉。在这种情况下，北京高院和上海高院率先站出来进行了回应，基本上是通过会议纪要的形式进行了明确，即认定“阳合同”的价格条款以合法形式掩盖非法目的无效，合同的其他部分有效，“阴合同”有效。在后来，2018年，广东高院也基本上给出了同样的结论，所以以后遇到这样的情况，基本上会有一个统一的结果了。
明确了这个结论，我还是建议大家尽量少签订阴阳合同，因为确实面临着很多方面的风险，在此，我也一一列明，供大家权衡参考：
一、毁约风险。对方以阴阳合同为由要求确认合同无效，虽然不会得到法院支持，但即使胜诉，诉讼中所花费的时间、精力、费用等成本支出也非常高。
二、贷款被取消/减少的风险。银行主要是根据房屋备案价格来确定贷款数额，一旦银行发现备案的“阳合同”是存在欺诈行为，可能解除贷款合同。
三、行政处罚以及刑事责任风险。以逃税为目的签订的阴阳合同，一旦被税务机关发现，将受到追缴税款、滞纳金以及少缴税款50%以上5倍以下罚款的行政处罚。如果偷税数额较大，情节严重，符合逃税罪构成要件的，还将受到刑事处罚，面临“牢狱之灾”。
裁判指导规则：
1、《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第四条
房屋买卖中阴阳合同的效力
当事人在房屋买卖合同(包括双方已经签字的网签合同)中为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格，该价格条款无效，但该条款无效不影响合同其他部分的效力。当事人以逃避国家税收为由，要求确认买卖合同全部无效的，不予支持
当事人对房屋买卖合同(包括双方已经签字的网签合同)的效力及履行存在争议，经审查其名为房屋买卖，实为赠与等其他法律行为的，应根据隐藏法律行为的性质进行处理。
2、上海市高级人民法院《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》第八条
当事人分别签订了几份买卖合同，但约定的房价不一致。现当事人对于房屋成交价格产生争议，如何认定?
答：对于前后合同约定的房价不一致这一情况，根据后合同优先于前合同的原则，原则上应以后订立的合同为准。如一方当事人确有证据证明双方为规避纳税、骗取贷款等，而故意在此后的《上海市房地产买卖合同》等合同中订立虚假价格的，因该项变更非双方变更房价的真实意思，且具有非法目的，不应予以认定，仍应以前合同约定的成交价履行。
判断时，除由提出异议方承担举证责任外，还应结合前后合同签订后的履行情况、前后合同约定的成交价与市场价格的差距大小、合同登记备案情况等综合判断。此外，对于当事人确存在规避纳税、骗取贷款等行为的，可一并建议相关部门予以处理。
3、《2014年上海法院房地产审判适法统一研讨会综述》第九条
关于“阴阳合同”中价格条款的效力认定
倾向性意见认为，当事人签订的房屋买卖合同与办理登记备案、抵押贷款等事宜提交的房屋买卖合同就相同事项约定不一致的，应以当事人真实意思表示来确定双方当事人的权利义务。判断时，除由提出异议方承担举证责任外，还应结合前后合同签订后的履行情况、前后合同约定的成交价与市场价格的差距大小、合同登记备案情况等综合判断。同时，若买卖双方存在做低房价等逃税行为的，将不仅破坏了国家对于不动产交易的税收体系，使国家应征税款流失，还会扰乱了不动产交易的市场秩序，故对于房屋交易中签订“阴阳合同”规避纳税等行为，人民法院可建议相关部门予以处理。
4、广东高院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第19条
阴阳合同中阳合同价格条款无效，二手房业主有权要求以实际成交价过户，由此增加的税费无法协商一致的，由纳税义务人负担。
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